Жанна Колесникова, руководитель практики недвижимости Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» разбирается, как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и на что стоит обратить внимание
- Что такое договор купли-продажи:
Договор купли-продажи в данном случае – это письменное соглашение между продавцом и покупателем, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Договор должен содержать все условия такой продажи, о которых договорились стороны, а также обязательные условия, предусмотренные законом.
Купля-продажа квартир регулируется специальными нормами параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ, посвященного продаже недвижимого имущества, а также общими положениями о купле-продаже.
- Можно ли расторгнуть договор купли-продажи:
Расторжение договора купли-продажи возможно по общим правилам, установленным законом, а также по правилам, предусмотренным сторонами в самом договоре (ст. 450 ГК РФ).
- Основания расторжения купли-продажи квартиры:
Договор купли-продажи можно расторгнуть:
1) по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
2) если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
3) в иных случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ);
4) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
В первую очередь, договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Например, после подписания договора продавец передумал продавать квартиру, а покупатель готов отказаться от ее покупки. В таком случае стороны подписывают соглашение, в котором констатируют расторжение договора по обоюдному согласию. Стороны в этом соглашении также могут предусмотреть последствия прекращения сделки, например, компенсацию стороной, которая выступила инициатором расторжения, понесенных другой стороной расходов по сделке.
Самым распространенным существенным нарушением договора, которое дает второй стороне безусловное право требовать его расторжения, является неоплата проданной недвижимости покупателем в срок, установленный договором.
Также к числу существенных нарушений договора, дающих право на его расторжение, можно отнести передачу продавцом квартиры с существенными недостатками (ст. 557 и п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Под существенными недостатками понимаются неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения. Применительно к недвижимости таковыми в первую очередь являются недостатки, вызванные нарушениями при строительстве: недостаточной глубиной фундамента, использованием некачественных материалов и т.п., либо высокая степень износа основных конструкций объекта, из-за которых его невозможно использовать по назначению.
При этом важным условием для расторжения договора по этому основанию является наличие в нем условий о качестве недвижимости, которым выявленные недостатки противоречат. В случае, если в договоре отсутствуют условия, касающиеся качества продаваемой квартиры, то суд в расторжении договора откажет.
Помимо перечисленных оснований стороны могут договориться об иных, при наступлении которых каждая из них может расторгнуть договор. Например, если продавец к определенному сроку не устранит оговоренные в договоре недостатки квартиры.
Существенным признается такое изменение обстоятельств, при которых, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае оценивает суд. Однако на практике добиться расторжения договора по этому основанию практически невозможно.
- В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры:
По соглашению сторон нарушенный договор может быть расторгнут в любой момент после его заключения, в том числе и в случае, когда договор уже фактически исполнен: недвижимость передана и полностью оплачена. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора (п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Для расторжения договора по требованию одной из его сторон существуют различные сроки.
По общему правилу в случае существенного нарушения договора вторая сторона вправе потребовать его расторжения в течение трех лет – срока исковой давности. Однако требования, связанные с продажей квартиры, имеющей существенные недостатки, могут быть предъявлены в более короткий двухгодичный срок (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
Кроме того, стороны, предусмотрев в договоре дополнительные основания для его расторжения, могут установить и соответствующие сроки для этого.
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если стороны достигли обоюдного согласия по всем вопросам, то они подписывают соглашение, в котором констатируют расторжение договора с определенной даты и описывают последствия расторжения. Например, в какой срок квартира будет возвращена продавцу, а покупателю – деньги, в какой срок стороны обратятся в регистрирующий орган для обратной регистрации права собственности (если исполнение договора состоялось до его расторжения), компенсацию понесенных расходов по сделке и иные условиям, о которых договорились стороны.
При этом важно помнить, что если договор заключен в нотариальной форме, то и соглашение о его расторжении должно быть нотариально удостоверено (ст. 452 ГК РФ).
После этого, если право собственности покупателя на квартиру было зарегистрировано, продавец и покупатель совместно обращаются в регистрирующий орган за обратной регистрацией.
В случае, когда договор прекращается по инициативе одной из сторон, порядок действий зависит от того, какое право предоставлено этой стороне.
Если стороне предоставлено право требовать расторжения договора, как например, в случае существенного нарушения его условий (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) или существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), то в первую очередь необходимо направить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор.
Если в ответ на предложение получен положительный ответ, стороны заключают соглашение о расторжении договора, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.
В случае отказа или неполучения ответа в 30-дневный срок (иной срок может быть установлен договором) можно обращаться в суд с соответствующим требованием (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Договор прекратится с момента вступления в законную силу решения суда об удовлетворении заявленных требований. Последствия прекращения договора в виде возврата имущества, компенсации расходов и т.п. суд должен будет установить в решении.
Если стороне предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от договора (альтернативная формулировка: в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор), то необходимо направить уведомление об одностороннем отказе от договора (о расторжении договора) в порядке, предусмотренном договором. В случае, если порядок в самом договоре не предусмотрен, уведомление направляется по почтовому адресу (адресу регистрации при отсутствии почтового) получателя заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, позволяющим достоверно подтвердить получение уведомления. По общему правилу договор прекратится с момента получения уведомления адресатом (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ), но иной момент может быть установлен в договоре.
Если к этому моменту договор не был исполнен, отношения сторон на этом заканчиваются. В ином случае в уведомлении об отказе от договора необходимо предложить второй стороне порядок возврата исполненного, например, срок передачи имущества, обращения в регистрирующий орган и т.п. (однако желательно такой порядок сразу предусматривать в договоре наряду с правом на отказ). При бездействии или активном сопротивлении второй стороны вопросы возврата исполненного по договору будет решать суд.
- Как подать иск в суд:
Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры второй стороне необходимо направить письменное предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Подробнее об этом см. выше.
В исковом заявлении необходимо описать существо нарушения и заявить требование о расторжении договора купли-продажи и/или возврате имущества (квартиры или денежных средств – в зависимости от того, кто обращается в суд), если оно было передано по договору.
К исковому заявлению нужно приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):
- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования. Это сам договор, акт приема-передачи квартиры, а также документы, подтверждающие факт нарушения договора или наступления обстоятельств, дающих право требовать расторжения, переписка сторон;
- документы, подтверждающие направление ответчику предложения расторгнуть договор;
- расчет взыскиваемой суммы, если вы требуете возвратить деньги;
- документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Исковое заявление о расторжении договора подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Если одновременно с расторжением договора вы требуете возврата квартиры, то наряду с иском целесообразно подать ходатайство о применении обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК РФ).
После принятия искового заявления к производству примите участие в судебных заседаниях. Это можно сделать как лично, так и направив своего представителя по доверенности (ст. 48 ГПК РФ).
Если иск подан покупателем, переход права собственности на квартиру к которому было зарегистрировано, продавцу необходимо заявить встречное исковое заявление о возврате квартиры, с тем, чтобы суд разрешил все вопросы в одном решении.
Обжаловать принятое судом решение можно в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ). Не обжалованное решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование.
Получите на руки судебный акт о возврате квартиры с отметкой о вступлении его в законную силу и подайте его в Росреестр – он является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на квартиру и государственной регистрации права собственности на квартиру продавца.
- Даем советы, как обезопасить себя при расторжении ДКП:
Расторжение договора – это всегда крайняя мера, которая применяется только тогда, когда стороны договориться о сохранении сделки не смогли. Поэтому, чтобы максимально обезопасить себя при расторжении, лучше до расторжения не доводить, изначально формируя условия сделки с учетом потенциальных рисков.
Например, если продавец сомневается в платежеспособности покупателя, то оптимальной формой оплаты квартиры будет являться покрытый аккредитив, деньги на который покупатель должен будет зачислить до подписания договора. Соответственно, если покупатель деньги на аккредитив не зачислит, то продавец сможет отказаться от рискованной сделки.
Если покупатель, в свою очередь, сомневается в том, что продавец выпишется из квартиры и освободит ее вовремя, то ему необходимо помимо указания в договоре четких сроков для выполнения продавцом этой обязанности, включить также условие о том, что существенная часть от стоимости квартиры оплачивается продавцу только после совершения им необходимых действий.
Кроме того, покупателю, который сомневается в юридической чистоте приобретаемой квартиры, перед подписанием договора необходимо провести ее тщательную проверку с привлечением квалифицированных юристов, а не полагаться только на выписку из ЕГРН и заверения продавца/риелтора.
Помимо этого, на тот случай, если расторжения договора все же не получится избежать, необходимо тщательно и детально прописывать в договоре основания и порядок его расторжения. Традиционно эти положения крайне редко включают в договоры купли-продажи квартир, ограничиваясь бесполезными формулировками типа «договор может быть расторгнут в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством». К сожалению, на этапе переговоров и согласования условий сделки стороны, как правило, не решаются обсуждать эти вопросы, опасаясь обидеть или отпугнуть контрагента, а иногда даже из суеверия. Но если вы действительно хотите облегчить себе возможное расставание, то договориться обо всем лучше заранее.
Например, продавцу квартиры можно порекомендовать включить условие о возможности отказаться от договора в случае неполучения от покупателя денег в оговоренный срок. Здесь же необходимо детально описать порядок уведомления покупателя об отказе от договора: по какому адресу (номеру телефона) оно направляется, в каком случае считается полученным, через сколько дней договор будет считаться расторгнутым и т.п. Целесообразно также урегулировать порядок возврата квартиры, полученных денег и обратной регистрации права собственности, в том числе порядок несения расходов на нее, чтобы в случае возможных нарушений со стороны покупателя оказаться в суде в максимально выигрышной позиции.
Равным образом и покупатель, который сомневается, например, что обнаруженные им до покупки и оговоренные в договоре существенные недостатки квартиры будут устранены продавцом вовремя, должен настаивать на включении в договор своего права на отказ от договора в таком случае.
Вне зависимости от того, какой стороне и по какому основанию будет предоставлено право расторгнуть договор (отказаться от договора), в нем необходимо четко прописать процедуру расторжения и ее последствия.
В случае если вы как следует не подготовились к возможному расторжению договора, но избежать его не получается, здесь можно рекомендовать следовать общим правилам, применяемым при подготовке к судебному спору.
Во-первых, если вам удалось договориться о расторжении договора по соглашению сторон, следите за тем, чтобы содержание соглашения соответствовало тому, о чем вы в действительности договорились. Помните, что расторжение уже исполненного договора-это фактически купля-продажа «наоборот», поэтому здесь актуальны все те же риски. Условия соглашения должны быть справедливы для обеих сторон с учетом степени его нарушения.
Во-вторых, вести все общение с контрагентом только в письменной форме способом, предусмотренным договором. Если в договоре ничего нет на этот счет, то желательно направлять все значимые сообщения телеграммой или заказным письмом по почтовому адресу, указанному в договоре, или при его отсутствии – по месту регистрации адресата.
В-третьих, свести к минимуму все возможные нарушения договора. Особенно, если вы пострадавшая сторона, которая намерена расторгнуть договор в связи с его нарушением, - убедитесь, что вы сами ничего не нарушаете.