Анна Маджар, партнер Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» для РБК рассказала, какие схемы сегодня используют злоумышленники и как покупателю максимально снизить риски при сделках с недвижимостью
Покупка недвижимости в 2025 году стала заметно сложнее: цифровизация ускорила не только процессы, но и эволюцию мошеннических схем. Даже качественная проверка объекта уже не гарантирует полной безопасности. Наиболее уязвимыми остаются сделки с использованием электронных сервисов, доверенностей, дистанционного оформления и ситуаций, когда продавец действует под влиянием третьих лиц.
Эксперт приводит полный обзор актуальных схем обмана — от фальшивых выписок ЕГРН до взлома личных кабинетов и поддельных нотариальных актов — и объясняет, какие инструменты действительно работают для защиты собственника и покупателя.
Анна Маджар о способах защитить себя от мошеннических схем в сфере недвижимости: «К сожалению, в настоящее время виды мошенничества с недвижимостью только увеличиваются и возможность избежать потенциальных проблем при покупке недвижимости, даже при проведении качественной проверки, для покупателя существенно снизилась.
Сначала перечислю распространенные способы мошенничества с недвижимостью в 2025 году: последующее оспаривание договора купли-продажи со стороны покупателя, который находился под влиянием мошенников; подделка и злоупотребление доверенностями; фальшивые электронные подписи и взлом личных кабинетов; фейковые сайты риелторов и застройщиков с поддельными выписками из ЕГРН; продажа чужой недвижимости через подложные документы и подставных собственников; кибер-фишинг и социальная инженерия, включая продажу/перепродажу выписок, а также схемы с поддельными нотариальными актами и бумажными перекупами.
Кибер-фишинг — это форма интернет-мошенничества, когда злоумышленники выманивают у человека его личные данные (логины, пароли, коды подтверждения, электронные подписи, СНИЛС, паспортные данные и т.д.), выдавая себя за официальные сервисы — например, Росреестр, Госуслуги, банк, нотариуса или риелтора.
В сфере недвижимости в 2025 году фишинг часто выглядит как:
— письмо или SMS от Росреестра о якобы поданном заявлении на Вашу квартиру (со ссылкой на поддельный сайт);
— звонок от банка или нотариуса с просьбой подтвердить сделку;
— фальшивые сайты для получения выписок из ЕГРН, где человек вводит паспорт и банковские данные.
Как защитить квартиру, чтобы без меня никто не смог её продать или оформить на другого человека:
Поставьте самозапрет — запись в ЕГРН о невозможности госрегистрации перехода/обременения без вашего личного участия. Тогда любые документы по доверенности вернут без рассмотрения. Заявление подаётся через МФЦ, через ЛК Росреестра или на Госуслугах; запись вносится в течение 5 рабочих дней. В 2025 году этот механизм массово используется (сотни тысяч заявлений за полугодие).
Как организовать безопасные расчёты, чтобы деньги не ушли до регистрации права. Три легальных варианта:
• Депозит нотариуса — деньги лежат на публичном депозитном счёте нотариуса и перечисляются продавцу после наступления условий (обычно — регистрации перехода права).
• Банковский аккредитив — банк перечислит средства продавцу только при предъявлении подтверждающих документов.
• Эскроу-счёт — обязателен в новостройках, но доступен и для вторичного рынка.
Что именно проверить по объекту и по собственникам недвижимости до сделки (чек-лист с источниками), чтобы максимально защититься.
ЕГРН: получить актуальную выписку; проверить собственников, аресты, запреты, сервитуты.
Суды: КАД и ГАС Правосудие — споры, банкротство.
ФССП: долги и исполнительные производства.
ЕФРСБ: актуальные процедуры банкротства.
Паспорт и доверенности: проверка через Госуслуги и реестр ФНП.
Согласия: супругов, органов опеки, справки о дееспособности.
Проводить сделку желательно у нотариуса.
При продавце пенсионного возраста — участие детей/супруга, подтверждение воли.
Дополнительно: справки из диспансеров, видеофиксация сделки, проверка причины продажи, рыночной цены, скорости выхода на сделку, оценка вложенного материнского капитала.
Вместе с тем, даже соблюдение всех вышеуказанных рекомендаций, не гарантирует отсутствие претензий к сделке со стороны продавца в будущем» - отмечает адвокат.
Памятка: Топ-схемы мошенников в 2025 году:
ПУБЛИКАЦИЯ В «РБК НЕДВИЖИМОСТЬ»
Покупка недвижимости в 2025 году стала заметно сложнее: цифровизация ускорила не только процессы, но и эволюцию мошеннических схем. Даже качественная проверка объекта уже не гарантирует полной безопасности. Наиболее уязвимыми остаются сделки с использованием электронных сервисов, доверенностей, дистанционного оформления и ситуаций, когда продавец действует под влиянием третьих лиц.
Эксперт приводит полный обзор актуальных схем обмана — от фальшивых выписок ЕГРН до взлома личных кабинетов и поддельных нотариальных актов — и объясняет, какие инструменты действительно работают для защиты собственника и покупателя.
Анна Маджар о способах защитить себя от мошеннических схем в сфере недвижимости: «К сожалению, в настоящее время виды мошенничества с недвижимостью только увеличиваются и возможность избежать потенциальных проблем при покупке недвижимости, даже при проведении качественной проверки, для покупателя существенно снизилась.
Сначала перечислю распространенные способы мошенничества с недвижимостью в 2025 году: последующее оспаривание договора купли-продажи со стороны покупателя, который находился под влиянием мошенников; подделка и злоупотребление доверенностями; фальшивые электронные подписи и взлом личных кабинетов; фейковые сайты риелторов и застройщиков с поддельными выписками из ЕГРН; продажа чужой недвижимости через подложные документы и подставных собственников; кибер-фишинг и социальная инженерия, включая продажу/перепродажу выписок, а также схемы с поддельными нотариальными актами и бумажными перекупами.
Кибер-фишинг — это форма интернет-мошенничества, когда злоумышленники выманивают у человека его личные данные (логины, пароли, коды подтверждения, электронные подписи, СНИЛС, паспортные данные и т.д.), выдавая себя за официальные сервисы — например, Росреестр, Госуслуги, банк, нотариуса или риелтора.
В сфере недвижимости в 2025 году фишинг часто выглядит как:
— письмо или SMS от Росреестра о якобы поданном заявлении на Вашу квартиру (со ссылкой на поддельный сайт);
— звонок от банка или нотариуса с просьбой подтвердить сделку;
— фальшивые сайты для получения выписок из ЕГРН, где человек вводит паспорт и банковские данные.
Как защитить квартиру, чтобы без меня никто не смог её продать или оформить на другого человека:
Поставьте самозапрет — запись в ЕГРН о невозможности госрегистрации перехода/обременения без вашего личного участия. Тогда любые документы по доверенности вернут без рассмотрения. Заявление подаётся через МФЦ, через ЛК Росреестра или на Госуслугах; запись вносится в течение 5 рабочих дней. В 2025 году этот механизм массово используется (сотни тысяч заявлений за полугодие).
Как организовать безопасные расчёты, чтобы деньги не ушли до регистрации права. Три легальных варианта:
• Депозит нотариуса — деньги лежат на публичном депозитном счёте нотариуса и перечисляются продавцу после наступления условий (обычно — регистрации перехода права).
• Банковский аккредитив — банк перечислит средства продавцу только при предъявлении подтверждающих документов.
• Эскроу-счёт — обязателен в новостройках, но доступен и для вторичного рынка.
Что именно проверить по объекту и по собственникам недвижимости до сделки (чек-лист с источниками), чтобы максимально защититься.
ЕГРН: получить актуальную выписку; проверить собственников, аресты, запреты, сервитуты.
Суды: КАД и ГАС Правосудие — споры, банкротство.
ФССП: долги и исполнительные производства.
ЕФРСБ: актуальные процедуры банкротства.
Паспорт и доверенности: проверка через Госуслуги и реестр ФНП.
Согласия: супругов, органов опеки, справки о дееспособности.
Проводить сделку желательно у нотариуса.
При продавце пенсионного возраста — участие детей/супруга, подтверждение воли.
Дополнительно: справки из диспансеров, видеофиксация сделки, проверка причины продажи, рыночной цены, скорости выхода на сделку, оценка вложенного материнского капитала.
Вместе с тем, даже соблюдение всех вышеуказанных рекомендаций, не гарантирует отсутствие претензий к сделке со стороны продавца в будущем» - отмечает адвокат.
Памятка: Топ-схемы мошенников в 2025 году:
- Оспаривание сделки — продавец заявляет, что действовал под давлением третьих лиц.
- Поддельные доверенности — оформление сделки через фиктивного представителя.
- Фальшивые электронные подписи — ЕП подделывают или получают через взлом.
- Взлом личных кабинетов — Росреестр, Госуслуги, банк.
- Фейковые выписки ЕГРН — подделка документов через фальшивые сайты.
- Продажа чужой квартиры — подложные паспорта и «подставные» собственники.
- Сайты-двойники риелторов и застройщиков — сбор паспортных и платежных данных.
- Кибер-фишинг — SMS/звонки/письма «от Росреестра», банка, нотариуса.
- Социальная инженерия — выманивание кодов подтверждения, ЭП, данных паспорта.
- Поддельные нотариальные акты — «бумажные» схемы и фиктивные сделки.
- Перекупы с фиктивными документами — быстрые сделки по заниженной цене.
ПУБЛИКАЦИЯ В «РБК НЕДВИЖИМОСТЬ»
