Вячеслав Ушкалов, управляющий партнер Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» г. Москвы поясняет для «Ъ-Дом», чем рискуют и сколько могут выиграть участники городских, банкротных и залоговых торгов
Стремление приобрести с дисконтом ликвидное жилье стимулирует потребителей искать новые инструменты для заключения сделок, одним из которых стала покупка недвижимости на аукционе.
ПОДРОБНЕЕ В ПУБЛИКАЦИИ Ъ
Вячеслав Ушкалов дает правовую оценку ситуации и отвечает подробно на вопросы Ъ:
Правильно ли говорить о том, что при продаже недвижимости с банкротных торгов она «обеляется» и у кредиторов в дальнейшем не могут возникать права требования относительно этого объекта? А если речь идет о торгах, на которых имущество продают городские/региональные власти?
«Это не так – банкротные торги, как и любые иные, можно оспорить (это запросто могут сделать, например, кредиторы, которых не устроили цена или процедура продажи). Торги, на которых имущество продают городские/региональные власти, точно так не являются 100% гарантией надежности приобретенного на них права – эти торги могут быть оспорены, например, той же прокуратурой.»
Из какого фонда в целом формируется недвижимость, которую реализуют городские/муниципальные власти? Это лоты, отошедшие по инвесконтрактам? Речь также может идти о недвижимости умерших людей, по которой не возникло наследственных прав? Есть какие-либо иные источники?
Имущество городских/региональных властей, это - казна, которая может формироваться из самых разных источников. Так, помимо доли города в инвестконтрактах и выморочного имущества, в казну может попасть имущество, признанное бесхозяйным, а также конфискованное или реквизированное имущество.
Существуют ли на Ваш взгляд риски покупки недвижимости с аукционов? В чем они заключаются?
«Да, существуют. Эти риски заключаются в той же самой возможности оспаривания этих аукционов по основаниям нарушения процедуры их проведения (несвоевременно или не в том источнике опубликовали извещения, нарушили чье-то право на участие в аукционе, например, необоснованно не допустив к торгам и т.п.)»
Торги обычно предполагают возможность осмотреть недвижимость до ее приобретения или это скорее невозможно?
«Да, возможность осмотреть, как правило имеется (для этого потенциальный участник торгов подает их организатору заявку на осмотр реализуемого имущества).»
Такие лоты предполагают оформление ипотеки для проведения сделки? Насколько сложно/легко потенциальным покупателям получить кредит? Какими могут быть препятствия?
«Да, привлечение кредита для проведения таких сделок практикуется. Если продавцом объектов не является сам же банк, то насколько трудно или легко получить такой кредит зависит от ряда факторов:
- ликвидности объекта
- наличие или отсутствие у объекта проблемной истории (понятно, что кредитовать покупку объекта, по которому ведутся или с большой долей вероятности будет начаты судебные разбирательства, никто не станет)
- достаточности у банка времени на проверку объекта (плюс соки на проведение кредитного комитета и пр.).» - заключает эксперт.
Стремление приобрести с дисконтом ликвидное жилье стимулирует потребителей искать новые инструменты для заключения сделок, одним из которых стала покупка недвижимости на аукционе.
ПОДРОБНЕЕ В ПУБЛИКАЦИИ Ъ
Вячеслав Ушкалов дает правовую оценку ситуации и отвечает подробно на вопросы Ъ:
Правильно ли говорить о том, что при продаже недвижимости с банкротных торгов она «обеляется» и у кредиторов в дальнейшем не могут возникать права требования относительно этого объекта? А если речь идет о торгах, на которых имущество продают городские/региональные власти?
«Это не так – банкротные торги, как и любые иные, можно оспорить (это запросто могут сделать, например, кредиторы, которых не устроили цена или процедура продажи). Торги, на которых имущество продают городские/региональные власти, точно так не являются 100% гарантией надежности приобретенного на них права – эти торги могут быть оспорены, например, той же прокуратурой.»
Из какого фонда в целом формируется недвижимость, которую реализуют городские/муниципальные власти? Это лоты, отошедшие по инвесконтрактам? Речь также может идти о недвижимости умерших людей, по которой не возникло наследственных прав? Есть какие-либо иные источники?
Имущество городских/региональных властей, это - казна, которая может формироваться из самых разных источников. Так, помимо доли города в инвестконтрактах и выморочного имущества, в казну может попасть имущество, признанное бесхозяйным, а также конфискованное или реквизированное имущество.
Существуют ли на Ваш взгляд риски покупки недвижимости с аукционов? В чем они заключаются?
«Да, существуют. Эти риски заключаются в той же самой возможности оспаривания этих аукционов по основаниям нарушения процедуры их проведения (несвоевременно или не в том источнике опубликовали извещения, нарушили чье-то право на участие в аукционе, например, необоснованно не допустив к торгам и т.п.)»
Торги обычно предполагают возможность осмотреть недвижимость до ее приобретения или это скорее невозможно?
«Да, возможность осмотреть, как правило имеется (для этого потенциальный участник торгов подает их организатору заявку на осмотр реализуемого имущества).»
Такие лоты предполагают оформление ипотеки для проведения сделки? Насколько сложно/легко потенциальным покупателям получить кредит? Какими могут быть препятствия?
«Да, привлечение кредита для проведения таких сделок практикуется. Если продавцом объектов не является сам же банк, то насколько трудно или легко получить такой кредит зависит от ряда факторов:
- ликвидности объекта
- наличие или отсутствие у объекта проблемной истории (понятно, что кредитовать покупку объекта, по которому ведутся или с большой долей вероятности будет начаты судебные разбирательства, никто не станет)
- достаточности у банка времени на проверку объекта (плюс соки на проведение кредитного комитета и пр.).» - заключает эксперт.
