Жанна Колесникова, руководитель практики недвижимости АБ "Плешаков, Ушкалов и партнеры» в статье РИА Новости описывает ситуации, когда рискованно отменять сделки с жильем.
Далеко не все ситуации в этой жизни можно откатить назад, порой это влечет за собой неприятные последствия. Подарил квартиру, но потом передумал, начал оформлять ипотеку, но вдруг решил отказаться от нее, вышел на сделку по покупке жилья и на полдороге перехотел приобретать – эксперты рассказали РИА Недвижимость, в каких наиболее распространенных операциях с недвижимостью можно легко выйти из сделки, а когда это чревато серьезными проблемами.
- Купля-продажа (с двух сторон: покупателя и продавца) – новостройки и вторичка (уже подписали договор купли-продажи)
Когда возможно откатить назад (к примеру, уже прошла регистрация сделки или еще нет, а когда нет – до какого момента? Что нужно сделать? Чем это чревато (для покупателя и продавца), какими санкциями и проблемами в ситуации, когда имеешь дело с застройщиком и на вторичном рынке?
Расторжение договора купли-продажи возможно по общим правилам, установленным законом, а также по правилам, предусмотренным сторонами в самом договоре.
Договор купли-продажи можно расторгнуть:
1) по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
2) если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
3) в иных случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ);
4) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Просто так «откатить назад» уже подписанный, т.е. заключенный договор купли-продажи нельзя, для этого необходимо либо согласие второй стороны, и тогда стороны подписывают соглашение о расторжении договора, либо наличие таких нарушений условий договора второй стороной, которые дают право договор расторгнуть. Для продавца такими нарушениями могут быть, например, просрочка или отказ оплаты квартиры покупателем, для покупателя – наличие в квартире существенных недостатков, противоречащих условиям договора о ее качестве, непередача квартиры в срок, наличие скрытых обременений квартиры и т.п.
По соглашению сторон и при отсутствии нарушения можно расторгнуть только договор, по которому еще не произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. В случае, если договор расторгается в связи с его нарушением, например, неоплатой квартиры покупателем или передачей продавцом квартиры ненадлежащего качества, то регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора (п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При этом не важно, в каком порядке расторгается договор, - по соглашению сторон, в одностороннем судебном или во внесудебном порядке, во всех этих случаях регистрация не препятствует расторжению нарушенного договора.
При расторжении договора стороны должны будут возвратить друг другу все полученное по сделке: продавец получает обратно квартиру, покупатель – уплаченные деньги. В определенных случаях еще и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами или предусмотренную договором неустойку.
Порядок расторжения зависит от того, какое право предоставлено соответствующей стороне договора.
Если стороне предоставлено право требовать расторжения договора, как например, в случае существенного нарушения его условий (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) или существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), то в первую очередь необходимо направить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор.
Если в ответ на предложение получен положительный ответ, стороны заключают соглашение о расторжении договора, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.
В случае отказа или неполучения ответа в 30-дневный срок (иной срок может быть установлен договором) можно обращаться в суд с соответствующим требованием (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Договор прекратится с момента вступления в законную силу решения суда об удовлетворении заявленных требований. Последствия прекращения договора в виде возврата имущества, компенсации расходов и т.п. суд должен будет установить в решении.
Если стороне предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от договора (альтернативная формулировка: в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор), то необходимо направить уведомление об одностороннем отказе от договора (о расторжении договора) в порядке, предусмотренном договором. В случае, если порядок в самом договоре не предусмотрен, уведомление направляется по почтовому адресу (адресу регистрации при отсутствии почтового) получателя заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, позволяющим достоверно подтвердить получение уведомления. По общему правилу договор прекратится с момента получения уведомления адресатом (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ), но иной момент может быть установлен в договоре.
Если к этому моменту договор не был исполнен, отношения сторон на этом заканчиваются. В ином случае в уведомлении об отказе от договора необходимо предложить второй стороне порядок возврата исполненного, например, срок передачи имущества, обращения в регистрирующий орган и т.п. (однако желательно такой порядок сразу предусматривать в договоре наряду с правом на отказ). При бездействии или активном сопротивлении второй стороны вопросы возврата исполненного по договору будет решать суд.
При этом важно понимать, что заключение договора купли-продажи, последствия расторжения которого описаны выше, возможно только в отношении недвижимости на вторичном рынке. Если же речь идет о первичном рынке, то применительно к гражданам там нет купли-продажи как таковой, поскольку объекта покупки еще не существует. Отношения сторон регулируются договором участия в долевом строительстве, применительно к которому Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены свои основания для расторжения.
Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях во внесудебном порядке при одностороннем отказе одной стороны (дольщика или застройщика) от исполнения договора, по требованию участника долевого строительства в судебном порядке либо по соглашению сторон. Все эти основания также не предполагают возможности что-то «откатить» в одностороннем порядке, для расторжения договора участия в долевом строительстве необходимо либо согласие второй стороны, либо нарушение условий договора.
По соглашению сторон договор участия в долевом строительстве можно расторгнуть до момента его исполнения – до передачи дольщику полностью оплаченной им квартиры.
Одностороннее судебное и внесудебное расторжение договора, как видно из оснований, перечисленных ниже, так же возможно до момента его исполнения, за исключением случая обнаружения дольщиком существенных недостатков квартиры после ее приемки, но в пределах гарантийного срока. В таком случае дольщик уже после сторонами договора вправе потребовать от застройщика устранения выявленных недостатков (или совершения иных действий), и при отказе – в одностороннем порядке отказаться от договора.
В частности, дольщик в одностороннем внесудебном порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) если застройщик не передал квартиру в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
2) если застройщик не исполняет требования дольщика по устранению недостатков переданной квартиры или соразмерному уменьшению ее цены или возмещению расходов дольщика на самостоятельное устранение таких недостатков;
3) существенного нарушения требований к качеству квартиры;
4) в иных установленных законом (например, признание застройщика банкротом) или договором случаях.
В судебном порядке договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по требованию дольщика в случае:
1) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику. Например, если на участке пока имеется только котлован, а квартира должна быть передана через месяц;
2) существенного изменения проектной документации дома, в том числе превышения допустимого изменения общей площади квартиры, установленного в договоре;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома;
4) в иных установленных законом или договором случаях.
Застройщик в случае расторжения договора по указанным выше основаниям обязан возвратить дольщику полученные от него денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день возврата. Кроме того, дольщик в определенных случаях вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных нарушением договора, а также компенсации процентов по ипотечному кредиту.
Основания для одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика связаны с нарушением дольщиком своих финансовых обязательств по договору. В частности, если в соответствии с договором уплата цены квартиры должна производиться единоразовым платежом, просрочка внесения платежа более чем на два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться путем внесения периодических платежей, то таким основанием будет являться нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более чем на два месяца. В дополнение к расторжению договора дольщик обязан будет уплатить застройщику неустойку (пени) за просрочку платежа в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
- Расторжение договора аренды (с двух сторон) раньше оговоренного срока
Опять же когда возможно это сделать? Какие санкции возможны для арендодателя и арендатора? Что они теряют?
Договор аренды может быть досрочно расторгнут как в судебном, так и во внесудебном порядке.
По общему правилу любой договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон (любой) при существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Существенным признается такое изменение обстоятельств, при которых, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае оценивает суд. Однако на практике добиться расторжения договора по этому основанию практически невозможно.
Кроме того, применительно к договору аренды закон предусматривает также специальные основания для его досрочного расторжения для каждой из его сторон. Так, арендодатель вправе требовать расторжения в суде в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В свою очередь, арендатор может потребовать досрочного расторжения договора если:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Как видно, законом предусмотрены достаточно широкие основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, дополнительные основания могут быть также прописаны в договоре.
Помимо судебного расторжения договора также допускается односторонний отказ от договора, когда договор прекращается в результате направления одной из сторон, которой такое право предоставлено, другой стороне письменного уведомления о том, что договор прекращается с указанного в уведомлении момента.
Возможность одностороннего отказа от договора аренды напрямую зависит от его срока. Так, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время немотивированно отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если договор заключен на определенный срок, то право на односторонний отказ от договора, в том числе немотивированный, и основания для этого должны быть предусмотрены договором. Помимо оснований и порядка одностороннего отказа от договора аренды стороны также могут предусмотреть в нем различные последствия реализации права на односторонний отказ. Например, стороны могут договориться о том, что при досрочном немотивированном отказе арендатора от аренды, последний уплачивает арендодателю денежную сумму, размер которой пропорционален оставшемуся сроку аренды, т.е. так называемую плату за отказ от договора.
- Дарение недвижимости
Можно ли расторгнуть договор дарения, если вдруг передумал? По каким основаниям?
Случаи односторонней отмены дарения предусмотрены в статье 578 ГК РФ. В первую очередь, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым требовать в суде отмены дарения могут также наследники дарителя.
Также даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По указанному основанию отменить дарение недвижимости чрезвычайно сложно. В частности, такое обстоятельство как последующая продажа подаренной квартиры одаряемым, длительная неоплата коммунальных услуг, уклонение от ремонта недвижимости не будут являться основаниями для отмены дарения.
Помимо этого, даритель может предусмотреть в договоре свое право отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Как мы видим, все разрешенные законом основания для отмены дарения не связаны с тем, что даритель просто передумал. Для отмены дарения и возврата дара обратно нужны веские основания. При этом иные обстоятельства, как например, ухудшение материального положения дарителя вследствие совершенной сделки или ухудшение его отношений с получателем дара, отказ получателя дара ухаживать за дарителем, содержать его и т.п., не влекут отмены дарения по требованию дарителя.
- Завещание
Человек написал завещание, но внезапно передумал – можно ли отменить его? Достаточно ли просто желания завещателя или нужны веские основания?
Да, в соответствии со ст.1130 ГК РФ завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Сделать это можно путем отмены завещания или составления нового, которое автоматически аннулирует старое. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.
- Ипотека
Если человек передумал брать, то когда точка невозврата? И что для этого нужно сделать, куда обращаться? Предусмотрены ли штрафные санкции от банка?
По общему правилу отказаться от получения ипотечного кредита полностью или частично можно до установленного договором срока его предоставления (п. 2 ст.821 ГК РФ), как правило, этот срок составляет несколько дней. Для этого необходимо письменно уведомить банк о том, что вы передумали брать кредит.
При этом установление банком в кредитном договоре штрафа за своевременный отказ заемщика от получения кредита противоречит законодательству о защите прав потребителей. Несмотря на то, что применительно к банковскому кредитованию граждан специальное регулирование последствий отказа потребителя от получения кредита отсутствует, потребитель не может быть понужден ни к принятию суммы кредита, ни к уплате штрафа за отказ от его получения. Установление иных последствий отказа от получения кредита в договоре с заемщиком-гражданином существенно также нарушает его права как потребителя.
- Брачный договор
После подписания брачного договора можно ли одной из сторон «передумать» и в единоличном порядке все откатить назад? Если да, то при каких условиях и как это делается?
Нет, единолично брачный договор нельзя изменить или расторгнуть. По общему правилу все изменения происходят по письменному соглашению сторон, удостоверенному нотариально. При этом по требованию одного из супругов брачный договор может быть изменен или расторгнут судом (пункт 2 статьи 43 Семейного кодекса РФ). Также супруг, который считает условия брачного договора несправедливыми, может попытаться признать его в суде недействительным. Однако на практике супругам такое удается крайне редко. Суды если и признают брачный договор недействительным, то только по требованию иных заинтересованных лиц, например в деле о банкротстве одного из супругов в случае заключения им брачного договора с целью обезопасить имущество от взыскания.