Елена Якушева, адвокат, партнер Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры», разъясняет риски для родителей, которые не выделили своим детям доли в квартире, купленной с использованием средств маткапитала.
Каковы риски для родителей:
- дети вырастут и потребуют свою долю (в какой момент они смогут это сделать? Каков срок исковой давности? Какие доказательства они должны предъявить в суде? Насколько часто суды встают на их сторону? Как суд определяет размер такой детской доли?
- родители не смогут продать такую квартиру (как покупатель квартиры может узнать, что квартира была куплена с использованием средств маткапитала? Насколько это рискованная сделка?)
Какая ответственность грозит родителям, не выделившим своим детям доли в квартире, приобретенной за счет средств маткапитала? Штраф/тюремный срок? Какие компетентные органы занимаются этими вопросами, как они узнают о нарушении?
Как действовать правильно, чтобы не возникло всех этих рисков?
«Если квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала без участия кредитных денег, то доли членам семьи и несовершеннолетним детям, в том числе, выделяются сразу. Если использовались заемные средства, то доли несовершеннолетним детям можно выделить как в период выплаты ипотеки, так и после ее закрытия в течение шести месяцев. При этом, если родители решили продать квартиру до погашения ипотеки, то в этом случае необходимо обязательно выделить детские доли до ее продажи, поскольку иначе их ждут негативные последствия, начиная с необходимости вернуть в бюджет часть маткапитала, потраченную на приобретение жилья, и оспаривания такой сделки, и заканчивая уголовно-правовыми последствиями.
Если же доли не были выделены в течение шести месяцев и квартира не была продана, то дети вправе обратиться в суд самостоятельно с требованием о выделении им доли в квартире с момента своего совершеннолетия. До совершеннолетия с таким требованием может обратиться в суд любой из законных представителей детей.
Срок исковой давности на предъявление требования о выделении доли в квартире составляет три года с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его права на соответствующую долю.
Фактически заявителю по требованию о выделении доли в квартире, купленной с использованием материнского капитала, не нужно прикладывать ни одного доказательства. Ведь у ребенка никаких документов может и не быть. Но в этом случае необходимо истребовать через суд регистрационное дело в отношении спорной квартиры из Росреестра, а также документы об ипотечном кредитовании из банка.
Если доля ребенку в спорной квартире действительно положена, суд всегда встанет на его сторону. В то же время, есть некоторые исключения. Например, суд отказывает в выделении доли детям мужа от другого брака, а также детям, которые родились после того, как доли уже распределили. При этом, что касается первого исключения, то оно распространяется только на детей мужа, ранее до покупки жилья рожденных в предыдущем браке, на детей жены от предыдущего брака это исключение не распространяется.
Если же супруги намерены развестись и разделить совместно нажитое имущество, в том числе, жилье, приобретенное с использованием маткапитала, то необходимо учесть еще один момент: детские доли в таком жилье необходимо выделять в любом случае, как при разделе имущества по соглашению сторон, так и через суд.
По общему правилу, при молчаливом согласии родителей, доли в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала, распределяются равными частями. Например, если в семье мама, папа и двое детей, то каждому будет выделено по 1/4 доли.
В последнее время все чаще детям выделяется доля, пропорциональная размеру вложенного материнского капитала.
Данная позиция представляется гораздо более обоснованной, чем равные доли, особенно для крупных городов, где общая стоимость квартиры зачастую во много раз превышает размер вложенного материнского капитала.
Продать квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала конечно же можно. Для начала необходимо выделить доли всем членам семьи, в том числе детям. А затем, если на момент продажи среди собственников имеются несовершеннолетние, получить разрешение органа опеки и попечительства на данную сделку. Главное правило - при продаже квартиры с долями несовершеннолетних жилищные условия детей в новой квартире не должны ухудшаться.
Не редко случается так, что материнский капитал при покупке квартиры использовался, но доли несовершеннолетним детям выделены не были и при продаже квартиры взрослые собственники этот факт скрывают.
Как покупатель может узнать, использовался материнский капитал при покупке квартиры или нет?
Прежде всего, нужно определиться с тем, имелось ли у собственника квартира право на получение материнского капитала на момент покупки квартиры.
Затем следует запросить у продавца справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.
Сопоставление данной информации с данными выписки из ЕГРН о составе собственников квартиры позволит определить с большей долей вероятности рискованная для покупателя квартиры сделка или нет.
Сделки по купле-продаже квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, безусловно гораздо рискованней, чем сделки без такого элемента.
Однако нивелирование таких рисков, что вполне возможно, – это работа привлекаемых к сделке риелторов и юристов в области недвижимости.
При неисполнении родителями требования закона о выделе доли детям возможны следующие последствия:
Если квартира все еще принадлежит родителям, прокуратура вправе заявить иск о выделе доли детям.
Если квартира уже продана, то прокуратура либо иное заинтересованное лицо вправе оспорить эту сделку в части невыделенных детских долей. И тогда часть доли нового собственника квартиры будет принадлежать детям прежнего собственника.
Прокуратура также вправе заявить иск о возврате использованных средств материнского капитала государству.
Более того, в зависимости от совершения противоправных действий с маткапиталом одним лицом или группой лиц, использования служебного положения, размера полученных денежных средств, по итогам проверки прокуратура также может направить материалы проверки в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с наказанием в виде штрафа до 120 000 рублей, возложением обязательства по возврату средств материнского капитала в бюджет, а также заключением на срок до 24 месяцев.
Но последнее встречается крайне редко.» - поясняет адвокат