В рамках спора с застройщиком, признанным банкротом, ВС РФ подтвердил ключевые принципы, касающиеся статуса общедомового имущества, незащищенного от неправомерных регистрационных действий.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» оценивает выводы ВС, касающиеся критериев общедомового имущества, а также неважности регистрации его в Росреестре за каким-то отдельным лицом:
Основные выводы Верховного суда
1. Статус общедомового имущества и регистрация права ВС указал, что факт регистрации помещения за застройщиком не влияет на его статус. Статус нежилых помещений как общедомового имущества определяется на момент ввода дома в эксплуатацию и не зависит от записей в Росреестре. Это укрепляет позиции жильцов в защите своих прав, даже если помещение было зарегистрировано за застройщиком.
Комментарий Жанны Колесниковой, руководителя коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры»: «Выводы ВС о критериях признания имущества общедомовым соответствуют сложившейся судебной практике. Однако вызывает удивление, что нижестоящие суды первоначально отказали жильцам в их исковых требованиях, игнорируя правовые принципы, подтвержденные ВС РФ».
2. Исковая давность и права жильцов Крайне важны разъяснения ВС о сроках давности. По наблюдениям главы коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, суды в подобных спорах часто ошибочно применяют срок исковой давности, считая требования виндикационными, то есть направленными на истребование имущества из чужого незаконного владения. В этом случае срок нередко признают пропущенным и иск отклоняют. Между тем на негаторные иски, которые не касаются лишения владения, срок давности не распространяется, продолжает госпожа Колесникова.
Суд подчеркнул, что исковая давность не применяется к требованиям, направленным на защиту прав собственников на общедомовое имущество, таким как признание права застройщика отсутствующим. Это позволяет жильцам защищать свои интересы, даже если прошло значительное время после спорных событий.
3.Спорные помещения и банкротство застройщика Верховный суд постановил, что комната консьержа, будучи общедомовым имуществом, не должна была включаться в конкурсную массу должника. Несмотря на продажу помещения на торгах, собственники квартир вправе защищать свои права, предъявляя иск о признании права нового владельца отсутствующим.
Практические последствия для сторон
Для собственников квартир: Решение ВС предоставляет жильцам дополнительные инструменты для защиты прав на общедомовое имущество, даже если оно зарегистрировано за застройщиком или продано третьим лицам.
Для покупателей на торгах: Новому собственнику придется защищать свои интересы, включая возможность подачи иска о взыскании убытков из конкурсной массы должника.
Для кредиторов застройщика: Исключение помещений из конкурсной массы может повлиять на объем доступных активов, что осложняет удовлетворение требований кредиторов.
Жанна Колесникова добавляет:
«Выводы Верховного суда подчеркивают, что защита прав собственников на общедомовое имущество возможна даже в сложных обстоятельствах, связанных с банкротством застройщика. Однако сложность реализации таких прав требует профессиональной юридической поддержки».
Заключение
Решение ВС РФ подтверждает важность активной позиции жильцов в защите общедомового имущества. Команда АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» готова предоставить правовую поддержку собственникам и помочь отстоять их интересы на каждом этапе.
Для получения консультации свяжитесь с нами через контакты на сайте.