Как меняется подход столицы к изъятию недвижимости и почему компенсации растут пояснила Ъ руководитель практики Бюро Жанна Колесникова
С начала года Москва выплатила 2,6 млрд руб. собственникам изымаемых объектов под проекты КРТ и реновации — почти в пять раз больше, чем годом ранее. Рост объясняется активной застройкой промзон, масштабом программы реновации и изменением подходов к оценке выкупаемых активов. При этом увеличились и объёмы самих изъятий — более 110 тыс. кв. м недвижимости против 2,9 тыс. кв. м годом ранее.
В официальных данных градостроительного комплекса отмечено, что только в рамках КРТ реализуется 142 проекта на площади около 1,5 тыс. га, где возводится свыше 30 млн кв. м недвижимости. Эксперты указывают: программа затрагивает не только промышленные зоны, но и любые территории, которые используются неэффективно.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры», в материале отмечает, что часть прироста объёма возмещений обеспечила именно программа реновации. Она подчёркивает, что в рамках крупных городских проектов возрастает потребность в свободных земельных участках, что закономерно увеличивает объём изъятий и, соответственно, сумму компенсаций владельцам.
Комментарии эксперта:
— С чем связан такой стремительный рост общего размера возмещений? Можно ли предположить, что это связано с изъятием имущества в рамках комплексного развития территорий?Почему? Показатель продолжит рост в будущем?
Да, на мой взгляд, такой объем возмещений обусловлен прежде всего программой комплексного развития территорий в столице, в рамках которой происходит обновление и развитие депрессивных территорий - бывших промзон, пустырей, свалок и прочих, по мнению властей города, неэффективно используемых участков.Кроме того, какие-то возмещения происходят в результате реализации программы реновации.
— Какие категории объектов чаще всего изымаются? Сколько территорий включено в программу КРТ в 2025 году и каков план по вводу новых площадок?
Поскольку КРТ затрагивает в первую очередь промзоны, которых в Москве до сих пор немало, то, соответственно, изымаются нежилые здания и помещения: промышленные, складские объекты, а также земля под ними.
Если верить официальному сайту Правительства Москвы (https://krt.mos.ru/), то по программе комплексного развития территорий планируется реорганизовать участки общей площадью более 4,2 тысячи гектаров, на которых где появится более 68,3 млн. квадратных метров недвижимости.
— Часто ли возникают конфликты с собственниками изымаемой недвижимости? Какие?
Среди наиболее распространенных можно выделить споры, связанные с самим фактом включения объекта в территорию КРТ, в рамках которых собственники требуют исключить объект из состава соответствующей территории.
Также случаются разногласия в связи с оспариванием размера возмещения, поскольку правообладатели часто считают сумму компенсации заниженной. Возмещению подлежит не только рыночная стоимость самого изымаемого имущества, но и убытки от досрочного прекращения договоров, релокации бизнеса и недополученного дохода. Правообладателям бывает сложно доказать размер убытков, особенно в части упущенной выгоды.
— Как влияет объем изъятий на рынок коммерческой недвижимости? Перенасыщается ли рынок каким-нибудь сегментом?
Можно выделить краткосрочное и долгосрочное влияние.
Изъятие большого количества коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе приводит к тому, что арендаторы и собственники начинают массово искать новые помещения. Это создает кратковременный, но очень резкий всплеск предложений на рынке, особенно в сегменте устаревших торговых и офисных помещений низкого качества (Class C). Арендные ставки в этом сегменте, вероятнее всего, будут повышаться из-за возросшего спроса, но это только временно.
С другой стороны в долгосрочной перспективе происходит сокращение устаревшего фонда: программа КРТ целенаправленно уничтожает низкокачественный коммерческий фонд, который не отвечает современным требованиям. Это в целом оздоравливает рынок.
Однако реализация программы КРТ сопряжена с риском перенасыщения в сегменте «стрит-ретейл» в новостройках. Новые жилые кварталы, построенные по программе КРТ, на первых этажах содержат огромное количество встроенно-пристроенных нежилых помещений (ВПП) под магазины, кафе, салоны услуг.
Объемы предложения зачастую не соответствуют спросу. Спрос со стороны ритейлеров и операторов услуг не всегда поспевает за таким лавинообразным предложением. В результате чего возникает риск перенасыщения именно в этом сегменте. Это может привести к длительной вакантности, снижению арендных ставок и трудностям для девелоперов в быстрой продаже или сдаче в аренду этих помещений.
Возможно, рынок не перенасыщается в целом, но происходит его структурный перекос. Устаревший фонд исчезает, но возникает потенциальный избыток современных, но типовых и зачастую локационно сконцентрированных площадей «стрит-ретейла».
— Есть ли риск перегрева рынка строительства из-за масштабных изъятий и проектов КРТ? Например, дефицит подрядчиков, рост цен на стройматериалы, кадровые проблемы.
Да, этот риск является абсолютно реальным и одним из ключевых вызовов для программы КРТ. Перегрев проявляется в нескольких сферах:
·Дефицит и рост стоимости подрядчиков
Концентрация спроса: одновременный запуск десятков масштабных строек (КРТ + коммерческое строительство) создает ажиотажный спрос на ограниченное число крупных генподрядчиков, имеющих необходимые лицензии, технику и опыт.
Рост цен: оказавшись в условиях дефицита, подрядчики начинают диктовать высокие цены, что ведет к значительному росту себестоимости строительства для девелоперов и города.
·Рост цен на строительные материалы и конструкции
Одновременный спрос: массовое строительство требует огромных объемов бетона, металлоконструкций, кирпича, окон, отделочных материалов.
Инфляционное давление: производители и поставщики не всегда могут мгновенно нарастить мощности, что приводит к дефициту и росту цен не только в Москве, но и в целом в Центральном регионе.
·Кадровый дефицит в строительной отрасли
Квалифицированные рабочие: возникает острая нехватка отделочников, монтажников, сварщиков, электриков.
Инженерный персонал: дефицит прорабов, геодезистов, сметчиков, руководителей проектов.
Рост зарплат: для привлечения кадров компании вынуждены существенно повышать заработные платы, что также закладывается в итоговую стоимость квадратного метра.
·Логистические и инфраструктурные ограничения
Мощность производств: бетонные заводы и комбинаты могут работать на пределе своих мощностей, что приводит к срывам графиков поставок.
Транспорт и техника: возникает дефицит спецтехники (башенных кранов, самосвалов), а одновременные поставки на множество объектов создают нагрузку на логистические маршруты.
Публикация в Коммерсантъ по подписке
Публикация в PDF
С начала года Москва выплатила 2,6 млрд руб. собственникам изымаемых объектов под проекты КРТ и реновации — почти в пять раз больше, чем годом ранее. Рост объясняется активной застройкой промзон, масштабом программы реновации и изменением подходов к оценке выкупаемых активов. При этом увеличились и объёмы самих изъятий — более 110 тыс. кв. м недвижимости против 2,9 тыс. кв. м годом ранее.
В официальных данных градостроительного комплекса отмечено, что только в рамках КРТ реализуется 142 проекта на площади около 1,5 тыс. га, где возводится свыше 30 млн кв. м недвижимости. Эксперты указывают: программа затрагивает не только промышленные зоны, но и любые территории, которые используются неэффективно.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры», в материале отмечает, что часть прироста объёма возмещений обеспечила именно программа реновации. Она подчёркивает, что в рамках крупных городских проектов возрастает потребность в свободных земельных участках, что закономерно увеличивает объём изъятий и, соответственно, сумму компенсаций владельцам.
Комментарии эксперта:
— С чем связан такой стремительный рост общего размера возмещений? Можно ли предположить, что это связано с изъятием имущества в рамках комплексного развития территорий?Почему? Показатель продолжит рост в будущем?
Да, на мой взгляд, такой объем возмещений обусловлен прежде всего программой комплексного развития территорий в столице, в рамках которой происходит обновление и развитие депрессивных территорий - бывших промзон, пустырей, свалок и прочих, по мнению властей города, неэффективно используемых участков.Кроме того, какие-то возмещения происходят в результате реализации программы реновации.
— Какие категории объектов чаще всего изымаются? Сколько территорий включено в программу КРТ в 2025 году и каков план по вводу новых площадок?
Поскольку КРТ затрагивает в первую очередь промзоны, которых в Москве до сих пор немало, то, соответственно, изымаются нежилые здания и помещения: промышленные, складские объекты, а также земля под ними.
Если верить официальному сайту Правительства Москвы (https://krt.mos.ru/), то по программе комплексного развития территорий планируется реорганизовать участки общей площадью более 4,2 тысячи гектаров, на которых где появится более 68,3 млн. квадратных метров недвижимости.
— Часто ли возникают конфликты с собственниками изымаемой недвижимости? Какие?
Среди наиболее распространенных можно выделить споры, связанные с самим фактом включения объекта в территорию КРТ, в рамках которых собственники требуют исключить объект из состава соответствующей территории.
Также случаются разногласия в связи с оспариванием размера возмещения, поскольку правообладатели часто считают сумму компенсации заниженной. Возмещению подлежит не только рыночная стоимость самого изымаемого имущества, но и убытки от досрочного прекращения договоров, релокации бизнеса и недополученного дохода. Правообладателям бывает сложно доказать размер убытков, особенно в части упущенной выгоды.
— Как влияет объем изъятий на рынок коммерческой недвижимости? Перенасыщается ли рынок каким-нибудь сегментом?
Можно выделить краткосрочное и долгосрочное влияние.
Изъятие большого количества коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе приводит к тому, что арендаторы и собственники начинают массово искать новые помещения. Это создает кратковременный, но очень резкий всплеск предложений на рынке, особенно в сегменте устаревших торговых и офисных помещений низкого качества (Class C). Арендные ставки в этом сегменте, вероятнее всего, будут повышаться из-за возросшего спроса, но это только временно.
С другой стороны в долгосрочной перспективе происходит сокращение устаревшего фонда: программа КРТ целенаправленно уничтожает низкокачественный коммерческий фонд, который не отвечает современным требованиям. Это в целом оздоравливает рынок.
Однако реализация программы КРТ сопряжена с риском перенасыщения в сегменте «стрит-ретейл» в новостройках. Новые жилые кварталы, построенные по программе КРТ, на первых этажах содержат огромное количество встроенно-пристроенных нежилых помещений (ВПП) под магазины, кафе, салоны услуг.
Объемы предложения зачастую не соответствуют спросу. Спрос со стороны ритейлеров и операторов услуг не всегда поспевает за таким лавинообразным предложением. В результате чего возникает риск перенасыщения именно в этом сегменте. Это может привести к длительной вакантности, снижению арендных ставок и трудностям для девелоперов в быстрой продаже или сдаче в аренду этих помещений.
Возможно, рынок не перенасыщается в целом, но происходит его структурный перекос. Устаревший фонд исчезает, но возникает потенциальный избыток современных, но типовых и зачастую локационно сконцентрированных площадей «стрит-ретейла».
— Есть ли риск перегрева рынка строительства из-за масштабных изъятий и проектов КРТ? Например, дефицит подрядчиков, рост цен на стройматериалы, кадровые проблемы.
Да, этот риск является абсолютно реальным и одним из ключевых вызовов для программы КРТ. Перегрев проявляется в нескольких сферах:
·Дефицит и рост стоимости подрядчиков
Концентрация спроса: одновременный запуск десятков масштабных строек (КРТ + коммерческое строительство) создает ажиотажный спрос на ограниченное число крупных генподрядчиков, имеющих необходимые лицензии, технику и опыт.
Рост цен: оказавшись в условиях дефицита, подрядчики начинают диктовать высокие цены, что ведет к значительному росту себестоимости строительства для девелоперов и города.
·Рост цен на строительные материалы и конструкции
Одновременный спрос: массовое строительство требует огромных объемов бетона, металлоконструкций, кирпича, окон, отделочных материалов.
Инфляционное давление: производители и поставщики не всегда могут мгновенно нарастить мощности, что приводит к дефициту и росту цен не только в Москве, но и в целом в Центральном регионе.
·Кадровый дефицит в строительной отрасли
Квалифицированные рабочие: возникает острая нехватка отделочников, монтажников, сварщиков, электриков.
Инженерный персонал: дефицит прорабов, геодезистов, сметчиков, руководителей проектов.
Рост зарплат: для привлечения кадров компании вынуждены существенно повышать заработные платы, что также закладывается в итоговую стоимость квадратного метра.
·Логистические и инфраструктурные ограничения
Мощность производств: бетонные заводы и комбинаты могут работать на пределе своих мощностей, что приводит к срывам графиков поставок.
Транспорт и техника: возникает дефицит спецтехники (башенных кранов, самосвалов), а одновременные поставки на множество объектов создают нагрузку на логистические маршруты.
Публикация в Коммерсантъ по подписке
Публикация в PDF
