Нелегкая доля

| adm

Отгремели новости про очередные «революционные» изменения в законодательстве, регулирующем привлечение денежных средств граждан для долевого строительства. И кажется, что вот теперь-то мы заживем по-новому, не станет у нас «обманутых дольщиков», а лишь только сплошное проектное финансирование.

Однако, сколь бы законодатель ни старался, долевое строительство в нашей стране смело можно отнести к венчурным инвестициям. Покупка квартиры в строящемся доме это такой юридический оксюморон, который на деле никакой покупкой не является, поскольку вложение денег в стройку либо вообще не гарантирует получение в конечном счете этой квартиры в собственность, либо между этими событиями может пройти десяток лет. При этом своевременному получению недвижимости порой препятствуют обстоятельства совсем уж фантастические, совершенно не связанные с отсутствием у застройщика финансирования или его банкротством.

В связи с этим хотелось бы описать несколько реальных примеров из своей практики, каждый из которых сам по себе можно назвать юридическим анекдотом.

История первая. Застройщик не поставил дом на кадастровый учет

В этом примере Застройщик построил дом практически в срок и даже ввел его в эксплуатацию. Но вот с обеспечением постановки как самого дома, так и квартир в нем на кадастровый учет вышла проблема.

Дело в том, что постановка на кадастровый учет многоквартирного дома осуществляется на основании технического плана, подготавливаемого застройщиком. А в рассматриваемом случае технический план имел такие недостатки, что на их устранение потребовалось полтора года.

При этом застройщик умудрился передать дольщикам квартиры по актам до момента их постановки на кадастровый учет.

Отпраздновав новоселье, дольщики потянулись в Росреестр за регистрацией своих прав. И тут оказалось, что права регистрировать не на что в буквальном смысле. Их квартиры хоть и существуют физически, но для регистрирующего органа их как бы нет, поскольку с его точки зрения они начинают существовать в качестве недвижимого имущества только с момента постановки на кадастровый учет.

Дальше дольщики, само собой, идут к застройщику, который ссылаясь на различные злоупотребления со стороны государственных органов, препятствующие кадастровому учету, просит подождать еще чуть-чуть. Тем более, что ключи-то он уже всем выдал, въезжайте и живите, а о формальностях не беспокойтесь.

Однако среди дольщиков нашлись те, кто приобретал квартиры не для себя, а с так называемой инвестиционной целью, т.е. для дальнейшей перепродажи. А какая может быть перепродажа, если формально ты еще не собственник?

В итоге между вводом дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет прошло полтора года. Т.е. только через полтора года люди получили возможность зарегистрировать право собственности. Они обращаются в суд, полагая, что за такую просрочку им причитается законная неустойка. Суд же полагает иначе и отказывает во взыскании неустойки за период, прошедший между подписанием актов приема-передачи квартир и постановкой их на кадастровый учет. Логика суда была примерно следующая: согласно 214-ФЗ обязанности застройщика по ДДУ считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи квартиры – формально акты подписаны, при этом 214-ФЗ прямо не предусматривает обязанности застройщика передать дольщикам квартиры, уже поставленные на кадастровый учет, а, следовательно, застройщик не допустил просрочки, и неустойку взыскивать не за что. Ну а то, что полтора года распоряжаться не могли, так это действие непреодолимой силы.

История вторая. Застройщику на голову упал кирпич

Конечно, не в буквальном смысле, но по последствиям сопоставимо.

Умер генеральный директор, по совместительству являющийся единственным официальным работником и участником застройщика – ООО. Умер на этапе ввода дома в эксплуатацию. Дом ввели, но дальше началось необъяснимое. Надо выдавать ключи, подписывать акты приема-передачи, а по факту делать это некому – сотрудники застройщика разводят руками. Наследники принимать наследство отказываются.

Дальше – больше. Дольщикам стали поступать предложения от некой риелторской компании, которая ссылаясь на ранее заключенный с застройщиком договор, имеет право передавать квартиры. Но ни этот договор, ни доверенность на подписание от имени застройщика актов приема-передачи эта компания показывать не хочет. Также эта компания настаивает, чтобы перед получением квартир дольщики внесли доплату за «лишние» метры, но не на счет застройщика, как предусмотрено ДДУ, а на счет этой самой компании. А иначе они предлагают квартиру получать напрямую от застройщика.

Дольщики в панике и планируют коллективно обращаться в прокуратуру.

История третья. Объект «не построили»

В этом случае проблемным объектом ДДУ были не квартиры, а машиноместа на подземной парковке, те самые, которые не гаражные боксы, а линии на полу. Застройщик строил многоквартирный дом с подземным паркингом, по проекту машиноместа были разлинованы очень кучно, всего их нарисовали порядка 300 (оставлю за скобками вопрос о том, каким образом такой проект вообще мог быть согласован). Машиноместа все распродали дольщикам, ДДУ, конечно же, зарегистрировали.

Подошел заветный миг ввода дома в эксплуатацию. И только на этом этапе проверяющие органы заметили, что машиноместа все как-то не по ГОСТу нарисованы, пожарного проезда нет и т.п., и заставили застройщика срочно все переделывать, иначе дом не примут. В итоге при правильной раскладке машиномест набралось около 200, а дольщиков на них все еще 300 ...

Эти истории иллюстрируют лишь отдельные проблемы, которые, к сожалению, напрямую не лечатся проектным финансированием. Ведь главная цель введения проектного финансирования в данной сфере – гарантировать полный возврат гражданам уплаченных ими денег в случае если что-то пойдет не так. Но от того, что что-то пойдет не так, проектное финансирование не защитит, не в этом его задача.

Разумеется, применительно ко всем описанным случаям замораживание денег покупателей на эскроу-счетах позволит их оперативно получить обратно. Но ведь цель человека – получить в собственность недвижимость, а не деньги. А с учетом того, как вольно наши суды применяют ст. 333 ГК по такой категории дел, то на взыскание с застройщика адекватной неустойки рассчитывать не приходится.

Вот лишь некоторые причины, по которым лично я не понесу свои деньги застройщику. Даже в обмен на договор долевого участия, даже зарегистрированный в Росреестре, даже с проектным финансированием стройки. Как известно, многие знания – многие печали.

Об авторах
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»


Подписаться на обновления

Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле