Адвокатское бюро сообщает
| adm
27 июня 2019 г. вступили в силу новые поправки к Федеральному закону N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон») и иным нормативным актам, касающиеся изменения регулирования в сфере долевого строительства.
Важнейшим нововведением является распространение требований Закона не только на жилые помещения в многоквартирных домах, но и на любые другие помещения, находящиеся в любом другом здании. Это значит, что в число объектов, в отношении которых для застройщика предусмотрена безусловная обязанность заключения договора участия в долевом строительстве, теперь включаются и апартаменты. Привлечение денежных средств иными способами застройщикам запрещается, в частности, введен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан путем продажи и последующего осуществления прав по ценным бумагам и через паевые инвестиционные фонды.
В связи с переходом к новой модели привлечения денежных средств граждан, когда средства граждан - участников долевого строительства, находятся не на счетах застройщиков, а на счетах эскроу в банках, в законодательство вносятся изменения и в части способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков. Так, с 27 июня считаются прекратившими действие договоры страхования или поручительства, заключенные в обеспечение исполнения обязательств застройщиков. Исключения составляют договоры, по которым уже наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения (об исполнении обязательств по договору поручительства) либо вступило в силу решение суда об исполнении обязательств по договору страхования (поручительства), а также договоры страхования и поручительства, обеспечивающие исполнение обязательств застройщика по передаче помещений в объектах недвижимости, уже введенных в эксплуатацию.
При досрочном прекращении таких обеспечительных сделок, страховщик (поручитель) передает часть полученной по договору платы в компенсационный фонд, а застройщик признается внесшим в компенсационный фонд соответствующий взнос, либо, в случае возврата страховщиком (поручителем) полученной платы застройщику, последний обязан до 23 августа 2019 г. перечислить фонду часть платы самостоятельно.
Кроме того, в связи с досрочным прекращением обеспечительных сделок, застройщик должен:
до 5 июля 2019 г. — проинформировать дольщиков об изменении способа обеспечения исполнения обязательств;
до 12 июля 2019 г. — направить контрагентам по всем договорам страхования и поручительства акты сверки.
Несмотря на то, что с 01 июля 2019 г. привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу, у застройщиков, достраивающих свои объекты, сохранилась возможность заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу. Данная возможность зависит от соответствия объектов недвижимости критериям, установленным Правительством Российской Федерации, определяющим степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Теперь Правительство Российской Федерации также установит период, в течение которого застройщик может обратиться в уполномоченный орган с целью получения заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу.
В случае получения разрешения на заключение договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу, застройщик будет обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд. При этом застройщик сможет перейти к использованию счетов эскроу, но в этом случае он должен будет предварительно внести соответствующие изменения в проектную декларацию и разместить их в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Наконец, теперь в проектную декларацию застройщик должен включать информацию о тех, кто входит с ним в одну группу лиц, а также, в части информации о проекте строительства – сведения о количестве заключенных договоров с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных взносов в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу. Ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан актуализировать в проектной декларации сведения о количестве заключенных договоров.
Мария Куликова,
младший юрист коммерческой практики