Особенности процедуры банкротства застройщика. Защита прав участников строительства

| adm

«Блеск и нищета» рынка долевого строительства

В настоящее время вопрос защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков стоит как никогда остро. Связано это с лавинообразным ростом банкротных дел в отношении строительных компаний, которые, в свою очередь, вызваны рядом факторов.

Во-первых, затянувшийся экономический кризис сильно ударил по застройщикам, вызвав, с одной стороны, рост цен на строительные материалы, а с другой – снижение покупательской активности населения.

Во-вторых, последовательное ужесточение требований, предъявляемых законом к застройщикам в части размера уставного капитала, раскрытия информации, предоставления отчетности и т.п., серьезно снизило привлекательность строительного рынка для инвесторов.

В-третьих, ужесточение нормативов в отношении организаций, страхующих ответственность застройщиков, привело к предсказуемым последствиям, когда страховые организации весьма неохотно выражают готовность страховать риски строительных компаний, что, в свою очередь, сказывается на размере страховой премии и приводит к росту и без того немалых издержек застройщиков.

В-четвертых, неверная оценка застройщиками собственных ресурсов и возможностей также ведет к неустойчивости рынка. Сейчас мы наблюдаем последствия использования некогда популярной схемы, при которой строительство одного дома финансировалось за счет средств, полученных от дольщиков другого, и далее по цепочке. Такие схемы действовали по принципу финансовых пирамид и, по существу, были изначально обречены на провал.

При этом сами отношения по привлечению денежных средств граждан на этапе строительства развивались с начала 1990-х годов. Более или менее в завершенном виде они были урегулированы лишь к 2005 году с принятием Закона о долевом строительстве.

Однако, несмотря на все несомненные преимущества для участников строительства, предоставленные этим законом, он никак не регулировал их положение при возможной несостоятельности застройщика.

«О, чтоб тебя! Убыток за убытком!»

Даже самый поверхностный анализ судебной практики показывает, что уже с начала 2000-х гг. застройщики достаточно часто признавались банкротами. И дела о банкротстве застройщиков рассматривались судами по общим правилам рассмотрения дел о банкротстве юридических лиц без учета специфики должников. Это приводило к тому, что граждане-дольщики становились в одну очередь с прочими кредиторами и расчеты с ними производились в общем порядке. На тот момент законодательство о банкротстве не устанавливало для них какого-либо приоритета и предоставляло только возможность получить деньги, а не квартиру. Таким образом, главный интерес участников строительства – получение жилья – не был защищен.

К 2011 году стала очевидной необходимость введения дополнительных гарантий защиты прав добросовестных участников строительства со стороны государства. В связи с этим были внесены значительные изменения в Закон о банкротстве, глава 9 была дополнена новым § 7 «Банкротство застройщиков». Неслучайно, что довольно скоро после принятия поправок к Закону о банкротстве, значение новелл для судебной практики было по достоинству оценено Президиумом ВАС РФ при рассмотрении одного из прецедентных дел по банкротству застройщика: «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей [1].

В результате реформы законодательства о банкротстве граждане-участники строительства были выделены в отдельную категорию кредиторов, которой предоставлены более широкие по отношению к иным кредиторам права. В частности, граждане вправе выбрать: получить им деньги (в случае расторжения договора с застройщиком) либо жилое помещение.

«Стыдно, стыдно! Но голосовать надо!»

В настоящее время Закон о банкротстве предоставляет «обманутым дольщикам» дополнительный механизм защиты их прав при несостоятельности застройщика. Так, согласно ст. 201.10 названного Закона кредиторы вправе на общем собрании участников строительства принять решение об обязании арбитражного управляющего обратиться в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним созданному самими участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Соответствующее право может быть реализовано в рамках финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства.

Закон обстоятельно регулирует процедуру принятия такого решения. В первую очередь, законодатель исходит из презумпции того, что участники строительства являются «инвесторами поневоле», т.е. не обладают (по крайней мере, не должны обладать) полным объемом технических, финансовых, правовых и иных знаний, необходимых для ведения строительства. Данную «брешь» призван восполнить арбитражный управляющий, который должен проинформировать участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации строительного кооператива.

Также арбитражный управляющий должен представить собранию кредиторов документально обоснованное заключение о фактической возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании строительного кооператива. Понятно, что для составления подобного заключения и проведения оценки арбитражный управляющий может (и должен) привлекать соответствующих специалистов (инженеров, юристов и пр.) с целью подготовки документов, объективно отражающих перспективы завершения строительства на спорном объекте. В противном случае, как показывает практика, сам арбитражный управляющий может быть признан недобросовестным, по причине чего отстранен от исполнения обязанностей.

По вопросу включения участника строительства в реестр требований кредиторов важно отметить также следующую особенность соответствующих положений Закона о банкротстве.

В случае если строительство многоквартирного жилого дома еще не началось, а разрешение на строительство не получено застройщиком , включение в реестр требований кредиторов с требованием о передаче жилого помещения участнику строительства невозможно .

В таком случае в реестр подлежит включению денежное требование кредитора.

Немаловажное значение в процедуре банкротства застройщика занимают положения о мерах, призванных обеспечить максимально возможное удовлетворение требований, прежде всего, участников строительства.

В этой связи ст. 201.3 Закона о банкротстве предусматривает специальные обеспечительные меры, направленные на соблюдение интересов дольщиков:

- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика;

- запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;

- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Здесь опять же необходимо обратить внимание на то, что лицо, ходатайствующее о принятии таких мер, обязано предоставить суду доказательства наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта.

Если участники строительства на общем собрании примут решение о передаче объекта незавершенного строительства, то оно в любом случае подлежит рассмотрению арбитражным судом. При этом суд должен учитывать ряд обстоятельств, прямо поименованных в частях 3 – 7 ст. 201.10 Закона о банкротства, предопределяющих возможность передачи объекта незавершенного строительства. Здесь основным критерием, которым должен руководствоваться суд, является недопустимость нарушения прав и законных интересов участников процедуры банкротства (включая самого должника, участников строительства, других кредиторов и т.д.), а также третьих лиц в результате передачи объекта незавершенного строительства.

При этом законодатель не требует, чтобы «за» решение о передаче объекта незавершенного строительства голосовали все участники строительства единогласно. Участникам строительства, несогласным с решением о передаче, также предоставляется судебная защита: в случае вынесения судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших « против» такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди (ч. 13 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

С даты вынесения судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования и удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди (ч. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

В целом появление приведенной нормы следует рассматривать в качестве позитивного изменения в законодательстве о банкротстве, поскольку по своей сути данная новелла направлена на реализацию конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Как правило, участие в долевом строительстве имеет для граждан одну единственную цель – получение жилища. Статья 201.10 Закона о банкротстве помогает решить эту проблему в условиях банкротства застройщика.

На практике возможна ситуация, когда участник строительства изначально заявляет свое требование как денежное, но в последующем проявит интерес к заявлению требования о передаче объекта незавершенного строительства. В действующей редакции Закона о банкротстве нет ответа на вопрос о допустимости такого изменения. Судебная практика решает указанную проблему по-разному: одни суды (включая бывший ВАС РФ) считают, что ст. 201.10 Закона подлежит расширительному толкованию, в связи с чем дольщики не могут быть лишены права переквалификации своего требования; другие исходят из окончательности и неизменности заявляемых требований. Представляется, что первый подход является более правильным, поскольку на практике обеспечивает защиту прав дольщиков, при этом не ущемляя интересы должника.

«Счастлив тот, кто счастлив у себя дома...»

Применение специальных правил о банкротстве застройщика предусматривает некоторую специфику проведения процедур банкротства в отношении соответствующего субъекта хозяйственной деятельности.

Прежде всего, необходимо отметить особенности процедуры возбуждения дела о банкротстве застройщика .

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве должником, к которому может быть применена процедура банкротства застройщика, признается любое лицо, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Таким образом, мы видим, что понятие «застройщик» в законодательстве о банкротстве и в законодательстве о долевом строительстве не совпадает. В частности, с точки зрения законодательства о банкротстве застройщик не обязательно должен быть правообладателем земельного участка, на котором осуществляется строительство. Также правила о банкротстве застройщика применяются независимо от того, обладает застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства или нет. Данное допущение, очевидно, сделано с целью защиты прав лиц, денежные средства которых были привлечены в строительство с нарушением Закона о долевом строительстве.

Однако следует обратить внимание на то, что в соответствии с положениями п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве суд не применяет специальные нормы о банкротстве застройщика автоматически. Соответствующее указание должно содержаться в заявлении о признании должника банкротом. Тем не менее, если эти сведения стали известны суду уже после возбуждения дела о банкротстве, то по ходатайству любого лица, участвующего в деле, либо по собственной инициативе суд выносит определение о применении к должнику правил о банкротстве застройщика, которое подлежит опубликованию.

Также для возможности применения норм параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве пока еще правовое значение имеет и тип объекта, для строительства которого привлекались денежные средства.

Так, в настоящее время данные нормы распространяются только на застройщиков многоквартирных жилых домов и не касаются застройщиков таких популярных объектов как таунхаусы (дома блокированной застройки) . Это связано с буквальным толкованием текущей редакции пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. В данном пункте требование о передаче жилого помещения определяется как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме , который на момент привлечения денежных средств участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 названного пункта), а объект строительства – многоквартирный дом , в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения, в том числе многоквартирный дом , строительство которого не завершено (подпункт 5 данного пункта). Данная позиция сформулирована Президиумом ВАС РФ в постановлении по делу №15636/13 от 15.07.2014.

Стоит отметить, что арбитражная практика по вопросу о возможности банкротства застройщика таунхаусов по правилам параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве до рассмотрения упомянутого дела Президиумом ВАС РФ не отличалась единообразием. И в некоторых случаях (см., например, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2013г. №05АП-9273/2013 по делу №А51-17166/2012) суды применяли специальные нормы о банкротстве застройщика к застройщику таунхаусов.

Вышеизложенный подход ВАС РФ представляется несколько поспешным и формальным. Как видно, специальные нормы о банкротстве застройщика направлены на защиту интересов более слабой стороны – граждан-участников строительства. И искусственное разграничение объектов строительства на собственно многоквартирные дома и дома блокированной застройки, приводящее к невозможности применения этих специальных норм к достаточно многочисленной группе граждан-инвесторов жилых помещений, создает необоснованные ограничения в защите их прав и законных интересов.

Разграничение блокированных домов от домов многоквартирных в делах о банкротстве, возможно, обосновано для целей архитектурно-строительного проектирования, налогообложения, кадастрового учета и т.д. Но с точки зрения регламентации их правового режима для целей законодательства о банкротстве дольщики многоквартирных домов и дольщики таунхаусов находятся в одинаковой ситуации. Как и при строительстве многоквартирного дома, так и при строительстве блокированного дома полученные застройщиком денежные средства направляются в строительство всего объекта, а не отдельной квартиры (в случае с домами многоквартирными) или блок-секции (в случае с домами блокированными). И получить свое жилое помещение – квартиру или блок-секцию, раньше, чем будет закончено строительство всего объекта, они не смогут.

С 1 января 2017 года законодатель формально уравнивает в правах дольщиков многоквартирных домов и дольщиков таунхаусов, внося соответствующие изменения в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве. С указанной даты правила о банкротстве застройщиков применяются также в отношении застройщиков, которыми привлекались средства граждан для финансирования строительства в жилых домах блокированной застройки.

Кроме того, с целью защиты добросовестных участников строительства законодательством о банкротстве установлен открытый перечень договоров (и договорных схем), по которым привлекались их деньги. Напомним, Закон о долевом участии допускает привлечение денежных средств граждан для строительства только на основании договора долевого участия или путем выпуска жилищных сертификатов, а также специальными жилищно-строительными или жилищно-накопительными кооперативами. Закон о банкротстве же распространяется на более широкий круг лиц, в который включены, например, лица, внесшие деньги по предварительным договорам, по договорам займа, договорам простого товарищества, приобретшие вексель для последующей оплаты им жилого помещения. Не секрет, что, несмотря на существующий запрет привлечения денег граждан по отличным от договора долевого участия основаниям, популярностью пользуются и другие, формально запрещенные способы. И граждане, по незнанию или «поведясь» на низкую стоимость объектов, продолжают отдавать свои деньги на реализацию сомнительных с правовой точки зрения схем.

Здесь важно помнить, что отличие от Закона о долевом участии, Закон о банкротстве в части норм о банкротстве застройщиков не регулирует отношения с участием инвесторов нежилых помещений. Так, если лицо инвестировало в строительство апартаментов (формально относимых к нежилым помещениям), офиса, машиноместа, гаража и т.п., то в случае признания застройщика банкротом, то оно будет иметь лишь денежное требование и не будет обладать приоритетом по отношению к другим кредиторам.

Послесловие

В заключение можно резюмировать, что введение положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве в значительной степени обеспечило баланс интересов участников строительства и иных кредиторов должника-застройщика .

До вступления в законную силу указанных положений Закона о банкротстве требования абсолютно всех кредиторов должника подлежали включению в реестр требований кредиторов в общем порядке и исключительно в денежной форме. Теперь же Закон о банкротстве при применении процедуры банкротства застройщика предусматривает ведение как реестра требований денежных кредиторов, так и реестра требований о передаче жилых помещений .

Более того, закон предусматривает приоритет кредиторов-участников строительства по денежным требованиям (третья очередь) перед другими денежными кредиторами должника-застройщика (четвертая).

Интересным является вопрос возможности установления требования о передаче жилых помещений в качестве текущего . Представляется, что это невозможно в силу специфики строительного процесса. Обратное означало бы, что застройщик обязан преимущественно достроить какую-то конкретную квартиру в многоквартирном доме, относящуюся к текущему требованию. Однако выдача разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возможна только после окончания строительства всего дома в целом и каждой квартиры в отдельности.

Таким образом, деление требований на реестровые и текущие возможно только в отношении денежных обязательств .

Что касается сроков на включение в реестр требований кредиторов должника-застройщика, то и здесь законодатель исходил из приоритета защиты прав участников строительства. В п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве участникам строительства фактически предоставляется возможность восстановить срок на включение их требования в реестр требований кредиторов в случае ненаправления арбитражным управляющим уведомления о введении в отношении застройщика той или иной процедуры и возможности предъявления в суд требования о передаче жилого помещения и (или) денежного требования, а также о возможности расторжения договора с застройщиком. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 23.04.2013 №14452/12 указывает, что «если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим».

Обозначенные в настоящей статье проблемы не являются надуманными, с ними регулярно сталкиваются как представители бизнес-, так и юридического сообщества. В частности, на протяжении длительного времени с 2012 по 2015 гг. у всех на слуху было дело о банкротстве застройщика «УралИнтер НПК», во многом являвшееся прецедентным и определившее в последующем подходы судов по большинству болевых вопросов банкротства застройщиков. Несмотря на существенные судебные издержки сторон и длительность самого процесса, дело завершилось хэппи эндом: недобросовестный арбитражный управляющий был отстранен, удалось найти инвестиционную компанию, обеспечившую завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию. Но главное – дольщики получили ключи от долгожданных квартир. К сожалению, такие дела пока еще не стали распространенной практикой в российских судах, но тем не менее именно такие дела доказывают, что в нормах Закона о банкротстве заложены принципиально важные принципы и механизмы, способные качественным образом обеспечивать защиту прав и законных интересов дольщиков при несостоятельности застройщиков.

Елена Александровна Якушева, руководитель практики банкротства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Жанна Александровна Колесникова, ведущий юрист практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Алим Хусейнович Ульбашев, юрист практики банкротства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Ссылка на публикацию.



Подписаться на обновления

Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле
Заполните поле