В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции

| administrator

С 1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные. Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). Судебная практика по этому вопросу также не была единой - арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему.

В единый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи

В Гражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст. 133.1. Так, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

ЦИТАТА: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые (иные вещи). Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности. Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности.

При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект.

Земельный участок — не обязательный элемент единого недвижимого комплекса

О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые

и недвижимые вещи, говорилось давно. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс. В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь (п. 3.7.3 разд. 4). В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2) наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объекты (объект) недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Первоначально законопроектом № 47538 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) предусматривалось введение в гражданский оборот объекта, поименованного единым имущественным комплексом. Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. 2 ст. 130 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. 133.1 ГК РФ, почти дословно повторяет определение, данное в законопроекте, между ними имеется несколько отличий.

В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов. В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи. Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи.

Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь.

Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) также сохранилось в качестве объекта гражданских прав.

ЦИТАТА: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о ролиземельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. 133.1 ГК РФ прямо не следует, что земельный участок всегда выступает обязательным элементом единого недвижимого комплекса.

Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, — его принадлежности или улучшения.

Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов

Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем.

Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы). Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы. Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения. В частности, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под ними понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7).

Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи относит к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 8). Термин «линейно-кабельные сооружения» определяется в законе как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое. При этом они должны быть соединены физическими цепями (кабелями), имеющими одновременно следующие признаки:

— наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

— предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

— наличие протяженности (длины).

Градостроительный кодекс РФ понимает под такими объектами линии электропередачи (в том числе линейно-кабельные сооружения), линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. (ст. 1 п. 11).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) устанавливает единственный критерий для определения линейного объекта — сложная или неделимая вещь (п. 1 ст. 9).

На практике при обращении в уполномоченный орган за регистрацией права собственности на вновь возведенный линейный объект заявители зачастую получали отказ и были вынуждены обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого отказа незаконным.

ПРАКТИКА. Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на антенные сооружения площадок ПКУ. Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности на эти сооружения, сославшись на то, что представленный кадастровый паспорт не позволяет определить указанные в нем антенные сооружения площадок ПКУ как единую совокупность недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями (кабелями). Общество оспорило отказ Росреестра в суде. Арбитражный суд удовлетворил требование заявителя, указав, что спорное сооружение и все его составные части задействованы в едином технологическом процессе, функционально и технологически взаимосвязаны. Кроме того, суд указал, что использование составных частей сооружения по отдельности с сохранением общей выполняемой функции невозможно (постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу № А40-6408/11- 145-72).

В другом деле арбитражный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прав на кабельную линию. Суд пришел к выводу, что данное сооружение является сложной вещью, прочно связано с землей, ввиду чего отсутствует возможность его перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу № А51- 13589/2011).

Во-вторых, рассматриваемые изменения однозначно упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов. В настоящее время права на такие объекты оформляются посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Такой подход в большинстве своем поддерживают и суды.

В-третьих, возможность признания нескольких движимых и недвижимых вещей единой сложной вещью имеет большое значение при приобретении прав на землю

в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, например, при обосновании размера предоставляемого земельного участка. Ранее собственники таких объектов должны были в судебном порядке доказывать, что совокупность разнородных элементов, в том числе движимых, объединенных общим функциональным назначением, представляет собой единый комплекс, для эксплуатации которого необходим весь земельный участок, а не только его часть, занятая недвижимостью.

ПРАКТИКА. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия со стороны управления Росимущества. Дело в том, что управление не приняло в установленный ст. 36 Земельного кодекса РФ срок решение о предоставлении обществу земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу. Росимущество считало, что общество не представило документов, обосновывающих необходимость предоставления для эксплуатации объектов недвижимости общей площадью 44 473 кв. м земельного участка площадью 107 932 кв. м. Суд встал на сторону заявителя и удовлетворил требования общества, аргументировав тем, что помимо зданий и сооружений на указанном земельном участке были расположены линии электропередач, линии связи, трубопроводы, автодороги, проезды, площадки и тротуары, территория завода по периметру ограждена забором. Суд пришел к выводу, что названное имущество представляет собой единый имущественный комплекс, необходимый для функционирования завода (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2012 по делу № А52 -3960/2011).

В другом случае обществу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под комплексом зданий и сооружений рынка (административно-торговый центр, контейнеры, кафе, лотки для торговли, туалет, ограждение рынка и автомобильная стоянка с асфальтовым покрытием). Управление Росимущества ссылалось на отсутствие у общества единого свидетелства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество как единый имущественный комплекс. Суд признал такой отказ незаконным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.08.2006 по делу № А70-1028/9-2005).

В одном из дел Президиум ВАС РФ также указал, что сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов (объектов недвижимости и иных), объединенных общим функциональным назначением. При этом регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости не влияет на его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией. В этом деле Президиум ВАС РФ указал, что к подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы (постановление от 20.10.2010 по делу № А56-50083/2008).

Еще одним плюсом легализации термина «единый недвижимый комплекс» является то, что при объединении нескольких движимых и недвижимых вещей в единый имущественный комплекс становится невозможным признание права собственности на одну из них за третьим лицом.

ПРАКТИКА. Общество предъявило иск о признании права собственности на строения, входящие в единый комплекс, как на самостоятельные объекты недвижимости, сославшись на то, что оно своими силами произвело их строительство. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, в том числе по причине того, что возведенные истцом постройки и сооружения имеют

хозяйственный вспомогательный характер, предназначались для качественного улучшения функциональных характеристик основного объекта с точки зрения его благоустройства и эффективности использования. Это указывает на неразрывный характер эксплуатации названных объектов как единого комплекса (решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2007 по делу № А26-1751/2007).

При анализе положений ст. 133.1 ГК РФ возникают и некоторые вопросы, ответов на которые в законодательстве пока не содержится. Например, не совсем ясно, какой документ будет отражать все материальные и технические характеристики единого недвижимого комплекса. Можно ли считать таковым технический паспорт? В настоящее время законодательством предусмотрена подготовка технических паспортов линейно-кабельных сооружений связи. В этих документах отражается информация о расположении линейно-кабельного сооружения, его общие характеристики (протяженность или площадь, количество необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов, количество кабельных переходов через водные преграды, протяженность кабельной канализации в километрах, количество кабельных смотровых устройств (телефонных колодцев)). Эти требования содержатся в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», а также в приказе Мининформсвязи России от 02.08.2005 № 90 «Об утверждении Инструкции по заполнению технического паспорта линейно-кабельного сооружения связи».

Также не вполне понятно, каков будет механизм признания группы вещей единым недвижимым комплексом. Для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть предельно гибким и позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственник имущества может не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.

Пока нет ясности и относительно того, как будет поименован в свидетельстве о регистрации права единый недвижимый комплекс. Возможно, такое свидетельство будет содержать перечень объектов, входящих в состав комплекса, аналогично тому, как свидетельство о праве собственности на помещение содержит на обороте перечень комнат, входящих в состав этого помещения.

В любом случае успех рассматриваемых нововведений зависит прежде всего от того, насколько быстро и качественно в действующее законодательство будут внесены изменения, связанные с появлением такого нового объекта прав, как единый недвижимый комплекс.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПРИЗНАЕТ КОМПЛЕКС ЕДИНЫМ, ЕСЛИ ВЕЩИ ИСПОЛЬЗУЮТСЯ ДЛЯ ОДНОЙ ЦЕЛИ

Ранее действовавшему законодательству не был известен в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, в связи с чем возникали определенные трудности в признании совокупности вещей единой сложной вещью. При этом наличие в законодательстве такого объекта вещных прав, как предприятие, ситуацию

не упрощало. Как показывает практика, данная конструкция фактически не используется. Кроме того, в определении понятия «предприятие» акцент ставится не столько на имущественной составляющей, сколько на производственной, где основное значение имеет круг клиентов и обязательства собственника предприятия, связанные с его деятельностью.

Тем не менее, несмотря на это, судебная практика исходила из того, что при определенных обстоятельствах несколько взаимосвязанных вещей могут образовывать единый имущественный комплекс. В судебных актах также встречаются попытки определить условия для признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе таких условий назывались:

— наличие единого хозяйственного назначения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2012 по делу № А43-5163/2011);

— наличие у вещей единого функционального назначения, которое позволяет им образовывать инфраструктуру, предназначенную для производства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу № А46-3472/2011);

— связанность единым технологическим процессом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 по делу № А51 1888/2007);

— возможность обеспечивать единый технологический процесс (определение ВАС РФ от 02.08.2012 по делу № А51-4475/2011);

— участие в едином неделимом производственном процессе (определение ВАС РФ от 21.02.2013 по делу № А40-17239/12-121-174).

В отдельных случаях суды также указывали, что имущественный комплекс должен иметь один технический паспорт, один инвентарный и кадастровый номер, одну дату постройки и ввода в эксплуатацию объекта (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.02.2006 по делу № А82-18908/05-1 07-12).

Также в судебной практике встречается мнение о необходимости государственной регистрации имущественного комплекса в качестве единого, неделимого объекта недвижимого имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу № АЗЗ-544/2010).

Как видно, во главу угла ставится именно единое назначение вещей, возможность их использования для достижения общей цели.

Ссылка на публикацию.


Подписаться на обновления

Required
Required
Required
Required
Required
Required