ВАС дополнил сферу аренды недвижимости правовыми новшествами

| administrator

На сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации недавно был опубликован проект постановления, формулирующий дополнительные правовые позиции.

Проект постановления вносит дополнения в постановление ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — «Постановление»).

В новом документе сформулированы дополнительные правовые позиции в сфере аренды, которые связаны с недавними изменениями законодательства и судебной практики.

В частности, в Постановлении допускается аренда будущей вещи, в том числе недвижимой, а также объекта капитального строительства, не введенного в эксплуатацию.

Так, в Постановлении предусмотрено, что сдача в аренду объекта недвижимости лицом, которое не является его собственником, не влечет недействительности соответствующего договора аренды, если на момент фактической передачи объекта арендатору арендодатель обладал правом собственности на него.

Речь идет о ситуации, когда лицо, которое в момент заключения договора по какой-то причине еще не имеет права собственности на объект (например, еще не приобрело или не создало его), тем не менее, может договориться о передаче объекта в аренду.

Данные изменения напрямую связаны с возможностью продажи объекта недвижимости, который будет создан или приобретен в будущем, предоставленнойПостановлением ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Вносимые изменения, в первую очередь, направлены на упрощение оборота, поскольку позволяют сторонам миновать стадию заключения предварительного договора аренды. Что очень актуально, например, в отношении помещений в строящемся торговом центре, которые реализуются еще на этапе строительства.

Кроме того, комментируемые изменения направлены на защиту интересов пострадавшей стороны в случае, если предмет аренды все-таки не будет приобретен или создан. В частности, Постановлением предусмотрена компенсация убытков арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче объекта в аренду. Так, арендодатель обязан компенсировать разницу между арендной платой, установленной договором, и текущими средними рыночными ставками, уплачиваемыми за аренду аналогичного имущества в данной местности.

Кроме того, согласно Постановлению не противоречит действующему законодательству и договор аренды, заключенный с лицом, которое на момент передачи объекта недвижимости в аренду еще не зарегистрировало свое право собственности, но является его законным владельцем. Теперь лицо, которое приобрело недвижимость, например, по договору купли-продажи, может сдать ее в аренду, не дожидаясь государственной регистрации своего права собственности.

Аналогичным образом может поступить и лицо, которое осуществляет строительство объекта недвижимости, еще до момента получения разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

Стоит отметить, что указанное Постановление предусматривает возможность изменения размера арендной платы как по соглашению сторон, так и арендодателем в одностороннем порядке, чаще одного раза в год, если это предусмотрено в договоре. Вместе с тем, в силу статьи 310 ГК РФ данное правило может применяться только в договорах аренды, заключенных между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими предпринимательской деятельности.

При этом в Постановлении устанавливается механизм защиты от необоснованного повышения арендодателем размера арендной платы. Так, если суд установит, что она изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аналогичное имущество за аналогичный период в данной местности, то он может отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей названные среднерыночные ставки.

В заключение стоит особо отметить, что изменения, вносимые Постановлением и касающиеся возможности изменения размера арендной платы чаще одного раза в год, не применимы к договорам найма жилого помещения, поскольку указанные договоры не являются договорами аренды и регулируются отдельной главой ГК РФ.

Ссылка на публикацию.

Подписаться на обновления

Required
Required
Required
Required
Required
Required