Как Дом работников искусств не стал бездомным

| administrator

В последнее время нередко возникают судебные споры, связанные с оформлением права собственности г. Москвы на недвижимое имущество, законными собственниками которого являются иные лица. Их право собственности возникло еще до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) и не было зарегистрировано в установленном им порядке. Так случилось и со зданием Центрального дома работников искусств (далее — ЦДРИ), право собственности на которое в 2002 г. было незаконно зарегистрировано за г. Москвой.

Основанием для такой незаконной регистрации послужил факт включения здания в реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы. В свою очередь, в качестве основания для включения его в реестр указано Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее — По-становление), Согласно Постановлению, государственная собственность Российской Федерации подлежала разграничению между самой Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями. Здание, о котором идет речь, никогда не находилось в государственной собственности, поскольку было построено за счет профсоюзных средств для обеспечения уставной деятельности ЦДРИ, т. е. в силу ст. 102 ГК РСФСР 1964 г. относилось к собственности общественных организаций. Таким образом, собственность на него не подлежала разграничению в соответствии с Постановлением. Но даже если предположить, что, согласно Постановлению, это здание должно было передаваться в собственность г. Москвы, то в любом случае само по себе Постановление не могло являться единственным основанием для возникновения права собственности столицы на здание, поскольку не содержит сведений о конкретных объектах недвижимого имущества, а лишь устанавливает критерии его отнесения к той или иной форме собственности.

Согласно Постановлению, собственность субъектов РФ, к числу которых относится г. Москва, определяется по остаточному принципу: объекты, не отнесенные По-становлением к федеральной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность субъектов РФ. В силу п. 3, 6,8 Постановления такие объекты передаются в собственность субъектов РФ Постановлением Правительства РФ на основании предложений уполномоченных органов соответствующих субъектов. Если Правительство РФ не приняло указанное постановление в трехмесячный срок со дня регистрации соответствующих предложений, они считаются принятыми. Иными словами, объект не переходит в собственность г. Москвы просто потому, что не отнесен Постановлением исключительно к федеральной или муниципальной собственности, для этого также необходимо принятие ряда актов. Тем не менее, как в случае со зданием ЦДРИ, так и в большинстве других случаев, указанный порядок не соблюдался, документы о передаче конкретного имущества в собственность г. Москвы отсутствовали, а сведения о соответствующих объектах вносились в реестр столичной недвижимости просто по усмотрению городских властей. 

Такой «порочной» практике регистрации права собственности г. Москвы на чужие объекты на основании одних только выписок из реестра во многом способствовала позиция судов. При обращении г. Москвы в регистрирующий орган последний изначально отказывал в регистрации, указывая, что представленные документы (в первую очередь выписка из реестра) не подтверждают возникновение права собственности города на соответствующий объект, т. е. не являются правоустанавливающими. Суды чаще всего признавали такой отказ недействительным, мотивируя свою позицию тем, что, согласно разъяснениям, данным в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 (далее — Постановление № 8), соответствующие субъекты РФ имеют право собственности на переданное им имущество в порядке, определенном Постановлением. Документом, подтверждающим право собственности, является соответствующий реестр собственности. Таким образом, по мнению судов, выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы, могла служить единственным доказательством права собственности.

В настоящее время суды в большинстве случаев отказывают в регистрации права собственности г. Москвы, если в качестве единственного правоустанавливающего документа предоставлена выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности столицы.

Вместе с тем суды, как правило, не исследовали вопрос правомерности внесения объекта в указанный реестр собственности и соблюдения установленного Постановлением порядка. Согласно их логике, этот вопрос подлежал исследованию только при наличии спора о праве собственности на объект, а поскольку законный собственник объекта в этот момент даже не подозревал о происходящем, какие-либо правопритязания с его стороны отсутствовали. В частности, законный собственник здания ЦДРИ (AHO ЦДРИ) узнал о нарушении своих прав только в 2011 г., когда Департамент имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием о выселении из занимаемых помещений. Таким образом, в некоторых случаях г. Москва приобретал право собственности на объект в результате его включения в реестр городской собственности, который, естественно, ведется ее уполномоченными органами, на основании Постановления, под действие которого эта недвижимость даже не подпадает. Такая позиция, позволяющая московским властям регистрировать право собственности на что угодно без каких-либо законных оснований, поддерживалась судами вплоть до недавнего времени. Теперь наметилась тенденция к ее изменению в связи с отменой Постановления № 8 и принятием совместного Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., в силу п. 36 которого факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности сам по себе не является доказательством права собственности. В настоящее время суды в большинстве случаев отказывают в регистрации права собственности г. Москвы, если в качестве единственного правоустанавливающего документа предоставлена выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности столицы, указывая, что она не является правоустанавливающим документом и сама по себе не может служить основанием для возникновения права собственности, а лишь подтверждает факт учета недвижимого имущества в соответствующем реестре.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 мая 2012 г. за AHO ЦДРИ признано право собственности на спорное здание. При принятии указанного решения суд руководствовался, в частности, тем, что один только факт внесения имущества в реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в отсутствие иных правоустанавливающих документов не влечет возникновения права собственности на это имущество. Однако приведенный пример со зданием ЦДРИ лишний раз показывает, что законный собственник недвижимости может и не знать о том, что право собственности на нее уже зарегистрировано за г. Москвой, до тех пор пока не получит иск о выселении. Для того чтобы лицам, чьи права на недвижимость возникли до вступления в силу Закона о регистрации прав, в будущем не пришлось доказывать их наличие в суде, рекомендуется переоформить свои права в установленном законом порядке.

Ознакомиться с полным текстом статьи.

Подписаться на обновления

Required
Required
Required
Required
Required
Required