Залог имущества: процедура обращения взыскания теперь стала проще

| administrator

В марте 2012 года вступил в силу Федеральный закон, которым были внесены значительные изменения в порядок обращения взыскания на заложенное имущество[1]. Многие из этих поправок были приняты с учетом требований, сформированных ранее судебной практикой. В частности, содержащихся в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее — Постановление № 10). Но помимо этого Закон № 405-ФЗ ввел и новые правила в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Важнейшими результатами принятых изменений являются, с одной стороны, упрощение, с другой — более детальное описание процедуры внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество, что должно повлечь за собой возможность реального применения такой процедуры. Кроме того, важным изменением является возможность заранее предусмотреть способ реализации заложенного имущества, на которое будет обращено взыскание в рамках судебной процедуры.
Настоящая статья посвящена обзору некоторых, наиболее важных изменений, которые были внесены Законом № 405-ФЗ.
Порядок
реализации заложенного имущества на основании решения суда можно закрепить в договоре
Изменения, внесенные Законом № 405-ФЗ, носят обширный характер и затронули в том числе общие положения о залоге, предусмотренные Гражданским кодексом РФ. В частности, корректировке подверглись нормы, регулирующие форму договора о залоге, правила обращения взыскания на предмет залога, возникший в силу закона. Кроме того, существенно изменись правила обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
Порядок и способы реализации имущества. В ГК РФ теперь помимо возможности сторон договора о залоге договориться о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога, закреплена возможность предусмотреть условие о порядке реализации заложенного имущества по решению суда (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Если стороны выбрали первый вариант, то как следует из новой редакции рассматриваемой статьи, возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должна быть предусмотрена в самом договоре о залоге (в том числе в дополнительном соглашении к такому договору, а не в отдельном соглашении сторон). По сути, это положение закрепило на законодательном уровне правовую позицию Пленума ВАС РФ о том, что соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является неотъемлемой частью договора о залоге (п. 4 Постановления № 10).
Если стороны выбрали второй вариант, то суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество и устанавливая порядок его реализации, обязан ориентироваться на условия договора о залоге, определенные сторонами.
Указанное нововведение учитывает негативную практику последних лет, при которой один факт несогласия залогодателя с обращением взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке автоматически лишал залогодержателя возможности осуществить эту процедуру. Именно по этой причине так называемые внесудебные способы реализации заложенного имущества не получили широкого распространения.
В рассматриваемом случае залогодатель был также лишен права в судебном порядке требовать реализации заложенного имущества внесудебными способами, что фактически сводило все способы реализации заложенного имущества к публичным торгам. Теперь же залогодержатель может реализовать предмет залога более быстрым и удобным ему способом, обратив на него взыскание в судебном порядке.
Еще одним, несомненно, позитивным, изменением является новая редакция пункта 5 статьи 349 ГК РФ: в договоре о залоге можно предусмотреть несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий. Такие положения можно закрепить только в договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации по решению суда заложенного имущества.
Сроки обращения взыскания на предмет залога. В ГК РФ (п. 1 ст. 348) теперь установлено правило, касающееся сроков обращения взыскания на предмет залога, возникший в силу закона. Так, если срок исполнения обеспеченного таким залогом обязательства определить невозможно, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога по истечении семи дней со дня предъявления должнику требования об исполнении обязательства (абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Кроме того, теперь в законе прямо указано, в какой момент возможно обращение взыскания на заложенное имущество, которое обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами. В этом случае обращение взыскания возможно при систематическом нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 3 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона об ипотеке). Ранее аналогичное правило содержалось только на уровне разъяснений Пленума ВАС, РФ, однако на законодательном уровне закреплено не было (п.18 Постановления № 10).
Обращение взыскания по решению суда. Существенно изменен перечень оснований обращения взыскания на заложенное имущество только по решению суда. Так, из указанного перечня исключен случай, когда для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Ранее такое правило исключало возможность внесудебного обращения взыскания, например, на долю участника общества с ограниченной ответственностью, если эта доля заложена лицу, не являющемуся участником данного общества. Обращение взыскания на долю или часть доли участника общества в уставном капитале общества теперь допускается во внесудебном порядке на основании договора о залоге, содержащего такое условие (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Порядок реализации заложенного движимого имущества также можно определить заранее
Изменения, о которых шла речь выше, носят общий характер и относятся к договорам залога как движимого, так и недвижимого имущества. Однако Законом № 405-ФЗ были внесены и специальные поправки, касающиеся обращения взыскания на заложенное движимое имущество.
Обращение взыскания без исполнительной надписи нотариуса. В частности, новой редакцией Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее — Закон о залоге) установлен случай, когда обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется во внесудебном порядке без совершения исполнительной надписи нотариуса и, следовательно, без нотариального удостоверения договора залога (п. 7 ст. 24.1). Это возможно, если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие о внесудебном порядке обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя и при условии направления залогодателю соответствующего уведомления. К указанному уведомлению предъявляются те же требования, что и к уведомлению, направляемому нотариусом при совершении исполнительной надписи. Такое уведомление должно содержать сведения:
— об обеспеченном обязательстве;
— о договоре о залоге (если залог возник на основании договора о залоге);
— о заложенном движимом имуществе, за счет которого залогодержатель может удовлетворить свои требования;
— о способах реализации заложенного имущества, предусмотренных договором или законом;
— о цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества.
Однако, несмотря на то, что в договоре теперь можно предусмотреть условие о порядке реализации предмета залога по решению суда, из буквального толкования пункта 2 статьи 28.1 Закона о залоге следует, что в таком случае единственным способом реализации движимого имущества все равно остается продажа на торгах.
Условие договора о способах обращения взыскания. Юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, также как и раньше, могут предусмотреть в договоре о залоге внесудебный порядок обращения взыскания на движимое имущество. Способами реализации предмета залога в таком случае являются, во-первых, оставление за собой предмета залога залогодержателем, и, во-вторых, продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, если последний заключил договор комиссии с залогодержателем. Однако теперь законом дополнительно установлено, что если индивидуальный предприниматель лишился своего правового статуса в период действия договора о залоге, соответствующее условие договора, предусматривающее способы реализации предмета залога, переданного в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, все равно сохраняет силу (п. 4 ст. 28.1 Закона о залоге).
В случае если в договоре о залоге предусмотрено несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора соответствующего способа, по общему правилу, принадлежит залогодержателю (п. 4 ст. 24.1 Закона о залоге). Ранее право выбора в соответствии со ст. 320 ГК РФ принадлежало залогодателю (п. 29 Постановления).
Залогодержатель может приобрести недвижимость по правилам купли-продажи
Значительные изменения были внесены Законом № 405-ФЗ в законодательство об ипотеке. В первую очередь они коснулись формы договора. Теперь специально установлено, что договор об ипотеке, а также договор, который влечет за собой ипотеку в силу закона и содержит условие о внесудебном порядке обращения взыскания, заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Ранее закон предусматривал только письменную форму договора (ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).
Как и в отношении залога движимого имущества, Законом № 405-ФЗ установлена возможность обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса только на основании нотариально удостоверенного договора. Кроме того, теперь копию нотариально заверенного договора ипотеки (или договора, влекущего ипотеку в силу закона) необходимо предоставлять в регистрирующий орган (ст. 9 Закона об ипотеке). Несоблюдение данного требования влечет невозможность применения условия о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1.1).
Согласно новой редакции ст. 55 Закона об ипотеке в случае, если договор предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, сторонами может быть предусмотрен альтернативный способ реализации предмета ипотеки — оставление залогодержателем заложенного имущества за собой по его рыночной стоимости. При этом к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже.
Следует особо отметить, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.
Ранее Законом об ипотеке запрещалось приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки являлся земельный участок, однако теперь это ограничение исключено (п. 3 ст. 55). Кроме того, исключен такой способ реализации заложенного недвижимого имущества, как приобретение его залогодержателем для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
Право залога земельного участка распространяется на расположенные на нем здания и сооружения
Согласно последним изменениям договор об ипотеке земельного участка не может ограничивать распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).
Налицо попытка привести законодательство в соответствие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Вместе с тем, аналогичные изменения не были внесены в пункт 4 статьи 340 ГК РФ, что фактически приводит к противоречию между ГК РФ и Законом об ипотеке. Однако указанное противоречие решается в пользу Закона об ипотеке, который является специальным законом по отношению к ГК РФ.
Значительно упрощена ипотека зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке. Так, Закон об ипотеке теперь прямо говорит об отсутствии в таком случае необходимости закладывать право аренды вместе с недвижимостью. Аналогичное правило, которое ранее уже было установлено в пункте 11 Постановления № 10, закреплено в отношении нежилых помещений.
Также к положительным изменениям, внесенным Законом № 405-ФЗ, однозначно можно отнести существенное сокращение сроков государственной регистрации ипотеки. В дополнение к ранее установленному пятидневному сроку регистрации ипотеки жилых помещений, до 15 рабочих дней сокращен срок регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений (ранее такой срок составлял 30 дней). При этом установлено, что регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для регистрации ипотеки находящихся на нем зданий, строений или сооружений. Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней.
Заявление о государственной регистрации ипотеки может подать нотариус
Закон № 405-ФЗ также внес и иные изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Изменения коснулись государственной регистрации ипотеки, погашения регистрационной записи об ипотеке, а также участия нотариуса в государственной регистрации прав на недвижимость. В целом внесенные изменения направлены на упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.
Теперь порядок реализации заложенного имущества по решению суда, а также сведения о возможности обращения взыскания во внесудебном порядке должны быть отражены в ЕГРП в графе «Особые пометки».
Кроме того, Закон о государственной регистрации дополнен новой статьей (25.4), которая устанавливает особенности государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания. Так, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.
Еще одним немаловажным изменением является предоставление нотариусу, удостоверившему договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, права подавать заявление о государственной регистрации ипотеки. Также нотариусу предоставлено право:
— подавать заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и все необходимые для этого документы;
— подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, нотариально удостоверенные договоры, документы, подтверждающие исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства;
— получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного нотариального действия (ст. 20 Закона об ипотеке).
Поправки предоставят сторонам договора о залоге больше свободы
Таким образом, сторонам договора о залоге, как движимого, так и недвижимого имущества предоставлено больше свободы в определении условий договора и, несмотря на отдельные недостатки, можно сказать, что рассмотренные изменения направлены на предоставление залогодержателю реальной возможности обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке. Однако главная роль в процессе внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество отводится нотариусу. И в этой связи, учитывая, что российские нотариусы зачастую незаконно отказывают в совершении отдельных нотариальных действий, не желая брать на себя риски, связанные с совершением таких действий, или просто потому, что не имеют соответствующих квалификации и опыта, представляется, что должно пройти определенное количество времени, прежде чем этот механизм действительно заработает.

Подписаться на обновления

Required
Required
Required
Required
Required
Required